Styrelsen har alltid ansvaret i en brf

Enligt lagen om ekonomiska föreningar har en bostadsrättsförenings styrelse något som kallas vårdplikt. Det innebär att styrelsen har skyldighet att ”iaktta och skydda föreningens angelägenheter”.

− Styrelsen har hela ansvaret för att se till att det arbete som måste göras mellan stämmorna blir gjort på ett korrekt sätt, säger Klas Säve-Söderbergh, fastighetsjurist på HSB Riksförbund.

Han tror att variationen är stor när det gäller hur pass medvetna styrelseledamöter är över sitt ansvar och sina skyldigheter.

− HSB håller kurser i bland annat fastighetsägaransvar och de regionala HSB-föreningarna är väldigt måna om att nya ledamöter går kurserna så att de blir medvetna om vilket långtgående ansvar de har åtagit sig.

Kan en förening då lämna över ansvaret till en förvaltare?

− Det beror på hur avtalet är skrivet. Arbetsuppgifter går alltid att delegera, så styrelsens ledamöter behöver inte själva göra jobbet. Ansvaret ligger dock i någon mån kvar hos styrelsen. Styrelsen har alltid en skyldighet att följa upp det som förvaltaren gör, säger Klas Säve-Söderbergh.

Det är få bostadsrättsföreningar som kan hantera den löpande verksamheten helt på egen hand. I stället anlitar man en förvaltare, alternativt avtalar med fler olika entreprenörer som sköter exempelvis trappstädning och trädgårdsskötsel.

Alternativet att köpa tjänster av olika entreprenörer kan verka attraktivt, men då uppstår frågan vem som ska sköta upphandlingen, företräda föreningen, koordinera och kontrollera entreprenörernas arbete samt kontrollera att faktureringen är korrekt.

Extern hjälp kan vara nyckeln

Lösningen för många bostadsrättsföreningar är därför att anlita en förvaltare som sköter alla dagliga frågor och fungerar som länk mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan medlemmarna, entreprenörer och leverantörer samt den administrativa förvaltningen.

Även den ekonomiska förvaltningen av en förening kan skötas externt, av HSB eller andra företag.

I de föreningar som anlitar en förvaltare länkar denne oftast samman den ekonomiska och fysiska förvaltningen. Dessutom hanterar vederbörande frågor som rör exempelvis trivsel och andrahandsuthyrningar. Förvaltaren bereder alla frågor som bör komma upp på styrelsemötena och gör därmed mötena mer effektiva och beslutsmässiga.

Förutom den fysiska och ekonomiska förvaltningen ingår underhåll och egenkontroll i styrelsens ansvar. Egenkontroll innebär att styrelsen ansvarar för att fastigheten är säker ur olika aspekter.

Det kan handla om att man bedriver ett systematiskt brandskyddsarbete, att man har mätt radonhalten i huset och att man har minimerat risken för legionella. Allt sådant måste man kunna dokumentera inför myndigheterna och brister kan få enorma konsekvenser, både för den som drabbas och för styrelsen.