Skriva kontrakt vid köp av lägenhet

Vad har du råd med?

Först och främst har du gissningsvis redan funderat över prisnivån, vad har du råd med? Och vilka marginaler har du?  Ett lån handlar alltid om en viss risk. Risken påverkas av marknaden där tillgång och efterfrågan avgör värdet på din bostad, både när du köper din bostad och när du i framtiden någon gång kanske vill sälja den. Risken påverkas ytterligare av att marknaden ofta styr räntorna, alltså hur mycket det kommer att kosta att ha lånen. Banken bedömer din återbetalningsförmåga och bedömer även sin risk att låna ut till dig utefter i princip samma parametrar.

Lånelöfte

Ansök via din bank om lånelöfte, det är väldigt bra att ha detta klart när du börjar leta lägenhet. Då kan du sätta igång processen med budgivning direkt om du vill, och du får också dina ekonomiska gränser klara för dig. Inför en budgivning, bestäm hur högt du kan och vill gå och överskrid inte den gränsen. Och tänk på att ett löfte är ett löfte, inte en garanti. Banken kan ändra sig om den till exempel tycker att lägenheten du sedan köper har ett för högt pris.

För att låna pengar till bostaden måste du ha minst 15 procent i egen kontantinsats. Du får alltså inte låna 100 procent av banken. Ett tips är att börja bospara i god tid för att få ihop pengar till kontantinsatsen. Bankerna bedömer också dina möjligheter att låna pengar till bostaden baserat på din inkomst och hur mycket du ska amortera (betala av på lånet). De gör en så kallad "kvar att leva på kalkyl”. 

Välja ränta

Rörlig eller bunden? Rörligt innebär att räntan ändras oftare, vilket innebär att du tar en högre risk. Bunden ränta är tryggare eftersom du vet vad du kommer att betala och kan planera bättre. Men du behöver inte välja antingen eller, utan kan dela upp lånet. Fråga banken om råd. Och våga vara kaxig – du är köpare av bankens tjänster och har förhandlingsutrymme.

Gå på många visningar

Det kan hända att du behöver gå på många visningar innan du hittar din drömbostad. Oavsett det så lär man sig ganska mycket om vad man vill ha och inte vill ha genom att gå på några visningar. Det är ett bra sätt att komma fram till vad som är viktigt för en själv. Framförallt är det också ett sätt att skapa sig en bild av vad man får för pengarna.

Fall inte för ytan

På samma sätt som man som säljare vill att köparen ska fastna för stylingen, gäller det som köpare att se bortom den. Väggar och golv är lätta att fixa till. Här är dock några viktiga saker att alltid titta efter:

• Funkar planlösningen för dina behov?
• Är läget bra – sol, vind, utsikt, våningsplan i huset, närhet till bullrig trafik? 
• Vad är det för typ av uppvärmning?
• Finns det bra förvaring eller möjligheter att skapa det?
• Passar köket dina behov?
• Finns hiss – om du vill ha det? Går ev barnvagn in i den?

Vad innebär det att äga en bostadsrättslägenhet?

När du köper en bostadsrättslägenhet och blir medlem i bostadsrättsföreningen så har du en nyttjanderätt till ”din” lägenhet samt äger en del av bostadsrättsföreningen. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening där medlemmarna gemensamt äger föreningens fastigheter och mark.

Kolla stadgarna

Ibland är språket byråkratiskt, men det är viktigt att du som köpare sätter dig in i vad du har för skyldigheter och rättigheter gentemot föreningen.

Granska ekonomin

Då ett köp av en bostadsrätt inneäbr att man äger en andel i bostadsrättsföreningen är det viktigt att bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomiska situation. Läs därför t ex årsredovisningen.

HSB tipsar:

• Kolla årsredovisningen, även om den egentligen bara ger en ögonblicksbild. Titta också i den ekonomiska planen, särskilt om det är en nybildad förening. Där får du en överblick över investeringar, lån och ekonomisk känslighet.
• Gå igenom underhållsplanen. Femårsplaner är vanligt och ett bra tecken på att föreningen tänker långsiktigt.
• Finns det många lokaler? Det ger bra intäkter, men det är också en risk om de inte går att hyra ut. Har föreningen många lokaler kan det innebära att den är oäkta, vilket innebär andra regler.
• Granska kommande investeringar. Finns det pengar till dem fonderade eller hur ska finansieringen ordnas? Kontakta gärna ordföranden direkt och ställ frågor, och får du inga tydliga besked, ta höjd för att avgiften kan komma att höjas.

Ta reda på vad som ingår

Fråga mäklare vad som ingår i priset för att undvika obehagliga överraskningar. Styrelsen kan ge svar om inte mäklaren vet.

• Ingår el och vatten?
• Ingår bredband?
• Är kök och badrum stambytt?
• Planeras några renoveringar på fastigheten?
• Hur ser ekonomin ut i bostadsrättsföreningen?
• Planerar bostadsrättsföreningen att höja månadsavgiften?
• Finns det hyresrätter i huset (ska de göras om till bostadsrätter så kan det vara ett bra tillskott i kassan för föreningen)?
• Finns förråd/vind?
• Parkering?
• Hur gamla är vitvarorna?
• Vad är det för månadskostnad och vad ingår och tillkommer?
• Finns intern reparationsfond?
• Vilka gemensamma ytor finns, t ex gästrum, bastu eller gym?

Kolla alla ytor

Glöm inte att undersöka tillhörande förråd och gemensamma lokaler. Kolla efter fuktskador, säkerhet mm. Det är också klokt att kika runt i övriga delar av fastigheten. Titta på fasad, fönster och hur de allmänna ytorna verkar skötas såsom tvättstugor, gräsmattor etc. Andrahandsvärdet är en parameter att ta med i din värdering, bra läge, bra planlösning, nära kommunikationer är sådant som förhöjer det.

Besiktiga

Undersök lägenheten noga – som köpare har du stor undersöknings-
plikt. En bostadsrättslägenhet köps vanligen i befintligt skick. Sådana fel som du borde upptäckt vid en undersökning kan du få svårt att kräva gentemot säljaren i efterhand. Därför är det viktigt att noggrant undersöka lägenheten innan köpet. Kanske är det värt att anlita en besiktningsman. Googla eller fråga mäklaren om tips. Var extra uppmärksam på badrum och våtutrymmen så att eventuella renoveringar och framför allt fuktspärrar är korrekt gjorda.

Fråga grannarna

Har du möjlighet, prata med grannarna om hur de trivs och hur stämningen är i föreningen. Ring ordföranden och ställ frågor om vad som är på gång, t ex stambyten och större renoveringar och förändringar.

Be om dokumentation

Har du tur, har lägenheten gott om dokumentation bakåt i tiden vad gäller renoveringar, försäkringsärenden etc. Eller så finns bara den senaste ägarens dokument. Utöver kontrakt och intyg som rör själva försäljningen, be om bruks- och monteringsanvisningar, original- och ombyggnadsritningar, ev våtrumsintyg från badrumsrenoveringar, fakturor och kvitton.

Budgivning

Det finns olika typer av budgivning, men det vanligaste är en öppen budgivning. Utgångspriset är vanligast att börja med men det är fullt tillåtet att lägga ett bud under det. De olika budgivarna lägger sedan bud över varandra, tills det kvarstår någon som lagt ett bud som ingen vill lägga över. Säljaren har faktiskt rätt att välja vilket bud han/hon vill, det kan vara andra saker som avgör, t ex ett för säljaren mer passande datum för affären.

Det finns olika taktiker för själva budgivningen, och allt beror på ens personlighet, ens ekonomiska förmåga och så klart hur andra budgivare beter sig. Mäklaren har ett stort ansvar för att det går rätt och seriöst till.

Skriva kontrakt

Ditt bud är inte bindande förrän du har skrivit kontraktet. Detsamma gäller ju även andra budgivare vilket gör att innan du har skrivit på så kan nya högra bud komma med i bilden. Var noga med att få med allt, särskilt muntliga löften i ditt kontrakt. En specifikation på vad som ingår är en självklarhet, finns det med i prospektet så ingår det. Inbyggda saker likaså.

Mäklaren är skyldig att kontrollera vissa saker så som att ägaren är den verkliga ägaren, att det inte finns några skulder, dolda panter t ex. Det kan vara bra att checka av så det är gjort och finns dokumenterat. Se till att du får se ett utdrag ur lägenhetsförteckningen för att försäkra dig om att lägenheten inte är pantsatt.

När man skrivit på så har man vanligtvis fem bankdagar att betala handpenning på köpeskillingen, vanligast är att det är 10 %. Resterande betalas vid tillträdesdatum, vilket brukar ske på banken eller hos mäklaren. När det är klart får du nycklarna.

Köpa en HSB bostadsrätt

Om du har köpt en HSB-bostadsrätt så måste du vara medlem i HSB, det kan du ansöka om här.

Eftersom det är medlemmarna som äger HSB, får du som är bosparare och medlem, förutom förtur till alla våra nyproducerade bostäder, också förmåner och rabatter hos HSBs samarbetspartners. Det kan vara allt från försäkringar och nöjen till tidningar  och målarfärg. Som medlem i HSB har du och bostadsrättsföreningen rätt att ta del av en mängd gemensamma inköpsavtal. Det gäller allt från försäkringar och bonära tjänster som städning till tidningar och målarfärg.

Medlemskap

För att ett köp av en bostadsrätt ska bli giltigt krävs att bostadsrättsföreningen godkänner dig som medlem. Främst är det din ekonomiska situation som ligger till grund för bedömningen. Om bostadsrättsföreningen skulle neka dig medlemskap blir köpet ogiltigt. Du har möjlighet att, inom 1 månad från att du fått del av beskedet om nekat medlemskap, vända dig till hyresnämnden för att få en prövning där.

Du blir bostadsrättshavare

När medlemskapet är beviljat blir du bostadsrättshavare och får de rättigheter och skyldigheter som det innebär, till exempel rätt att rösta på stämma, underhållsansvar.

Köpet innebär att du

• har rätt att bo i bostadsrätten
• äger en andel i bostadsrättsföreningen
• får ändra i bostadsrätten och belåna den
• ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick
• tillsammans med de andra i föreningen väljer styrelse till bostadsrättsföreningen
• betalar en avgift till bostadsrättsföreningen för att de ska sköta om huset. Läs mer om detta i den aktuella föreningens stadgar.