Andrahandsuthyrning

Den 1 februari 2013 trädde en ny lag om uthyrning av egen bostad i kraft. Denna gäller dock bara när bostadsrättshavaren hyr ut en lägenhet, inte flera,och rör huvudsakligen förhållandet mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren vid andrahandsuthyrning regleras, precis som tidigare, av bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

ANDRAHANDSUTHYRNING ELLER INNEBOENDE?

Det är inte i alla lägen självklart när ett ärende ska betraktas som uthyrning i andra hand eller om medlemmen har en inneboende. En bedömning får göras från fall till fall. Det som framförallt avgör är om bostadsrättshavaren fortfarande bor och använder lägenheten som bostad eller om han/hon har lämnat över lägenheten till någon annan person under en viss tid utan att själv vistas där. Om bostadsrättshavaren tar ut en hyra eller inte har inte med saken att göra. För att ha en inneboende i sin bostadsrätt krävs ingen tillstånd från föreningens styrelse, vilket däremot en andrahandsuthyrning gör.

ANSÖKAN OM UTHYRNING

Om en medlem önskar hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs det enligt bostadsrättslagen ett tillstånd från styrelsen. Det är lämpligt att ansökan sker skriftligen. I ansökan ska det anges hur lång tid bostaden ska hyras ut, skälet till att medlemmen vill hyra ut lägenheten i andra hand och vem som kommer att bo i lägenheten under tiden. Om en ny andrahandshyresgäst flyttar in ska en ny ansökan skickas in, även om detta sker under den period som tillstånd redan beviljats för.

SKÄL FÖR UTHYRNING

Den 1 juli 2014 ändrades bostadsrättslagen. Tidigare har det krävts beaktansvärda skäl för att en bostadsrättshavare ska få hyra ut sin lägenhet. Nu krävs bara att bostadsrättshavaren uppvisar skäl för uthyrningen. Reglerna har alltså blivit generösare. Ändringen betyder dock inte att alla skäl är godtagbara. Att exempelvis köpa en lägenhet och sedan hyra ut den för att tillgodgöra sig hyra, utan att själv avse bo i lägenheten, behöver inte godtas av bostadsrättsföreningen. Klart är också att skäl som från början var godtagbara, kan försämras över tid. Allra vanligaste orsaken till att någon vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand är att bostadsrättshavaren vill prova på ett sammanboende eller ska studera/arbeta på annan ort under en tid. Dessa skäl är godtagbara och uthyrning i andra hand bör beviljas. Andra giltiga skäl kan vara om bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom behöver vistas på vårdhem samt om han eller hon har en period av militärtjänstgörning eller utlandstjänstgörning framför sig. Fängelsevistelse är också ett giltigt skäl. Det finns ytterligare omständigheter som betraktas som giltiga. Har man köpt en bostadsrätt i syfte att bosätta sig i den när man går i pension och om detta ligger några år fram i tiden har personen rätt att hyra ut bostaden fram till dess. En medlem har också rätt att upplåta en bostadsrätt i andra hand till sina barn. Några definitioner om barnens ålder eller uthyrningstidens längd ges inte av lagstiftarna och en skälighetsbedömning får därför göras. Hyr barnen lägenheten för att de ska få möjlighet att komma ut på bostadsmarknaden? Rör det sig om de allra sista yrkesverksamma åren inför pensioneringen? Svaren på dessa frågor påverkar bedömningen. Beslut om uthyrning i andra hand och för hur lång tid tillståndet gäller ska fattas vid ett styrelsemöte om inte någon eller några styrelseledamöter har delegation på att hantera den här typen av ärenden. Då ska i stället en rapport ske vid nästkommande styrelsemöte. I båda fallen ska beslutet protokollföras. Svaret bör sändas skriftligen till bostadsrättshavaren. Om styrelsen inte godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättshavaren få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då att lyssna till parternas argument och fälla ett avgörande. I de fall hyresnämnden går emot styrelsens beslut och beviljar medlemmen tillstånd till uthyrning i andra hand lämnas alltid ett tidsbegränsat beslut.

FÖRENINGEN HAR RÄTT ATT TA UT EN AVGIFT 

Från och med den 1 juli 2014 har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en årlig avgift av den som hyr ut sin bostadsrätt. Avgiften ska fastställas till högst ett årligt belopp om 10 procent av prisbasbeloppet, vilket under 2021 motsvarar cirka 4 760 kronor. För att kunna ta ut avgiften måste det vara inskrivet i föreningens stadgar. Föreningen har lagt in det i våra stadgar och under årets kontituerande möte tagit beslutet att ta ut en avgift på 2,5 % av ett prisbasbelopp. Vilket för 2021 blir en avgift på ca 99 kr/mån under perioden man hyr ut i andrahand.

TIDSBEGRÄNSAT TILLSTÅND

Fastighetsägarna rekommenderar att tillstånd att hyra ut i andra hand ska tidsbegränsas, exempelvis till ett år. Detta skrivs i beslutet som medlemmen får ta del av. Då har föreningen möjlighet att följa upp om utlandstjänstgöringen eller studierna har avbrutits. Är däremot förutsättningarna desamma som vid den ursprungliga ansökan finns det ingen anledning till att inte förlänga tillståndet för ytterligare ett år.

SKÄLIG HYRA

När du hyr ut din hyresrätt i andra hand är det reglerna i 12 kap 55 § jordabalken som gäller för hyressättningen. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden = din bostadsrätts värde * (riksbankens referensränta+2%)/12. Hyran på en bostadsrätt är 0kr, då vi istället har en avgift som återspeglar de faktiska kostnader som föreningen får betala för att hålla igång allt utanför din bostad (fastighetsskötsel, elkostnader, administration, snöskottning mm, i lagen kallat "nyttigheter"). Om du hyr ut möblerat så får du max lägga på 15% på kapitalkostnaden och den hyra du betalar (0 kr). Kostnader för bostadens avgift, El och parkering/garage som ingår för andrahandsuthyrningen får läggas på i hyran med sin faktiska kostnad. Låneränta och amorteringar får inte läggas på andrahandshyran. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse. Eventuell avgift från föreningen gällande andrahandsuthyrning får läggas på med faktisk kostnad.Tar man ut för mycket i hyra så riskerar man att den som hyr i andra hand går till hyresnämnden och får sin hyra prövad som oskälig hyra. Då kan man bli återbetalningsskyldig för överskjutande hyreskostnad.

Exempel:

Värdet på din bostad är 1.800.000 kr och referensräntan är 0%. Detta gör att kapitalkostnaden är (1800000*1,02/12) 3000 kr. Avgiften för din bostad är 3200 kr. Du hyr ut den möblerad och du betalar 300 kr i el och 95 kr för en parkeringsplats som du också hyr ut tillsammans med din lägenhet. Du får då max ta ut maximalt ca 7000 kronor i andrahandshyra ((3000*1,15)+3200+300+95=7045 kr). Du får inte ta ut någon kostnad för eventuella låneräntor eller amorteringar enligt lag.

ANSVAR FÖR LÄGENHETEN

Även när lägenheten är uthyrd i andra hand är bostadsrättshavaren alltid ansvarig gentemot föreningen för alla sina förpliktelser, exempelvis att månadsavgiften betalas i rätt tid, att grannarna inte utsätts för störningar och att vårdnadsplikten gentemot bostadsrättsföreningen upprätthålls. Föreningen har inga juridiska krav i relation till andrahandshyresgästen. Om något händer kan föreningen skicka en anmodan om rättelse eller krav till bostadsrättshavaren. Det är då bostadsrättshavarens ansvar att säkerställa att problemet upphör Det är dock viktigt att styrelsen har kontaktuppgifter till andrahandshyresgästen. I det dagliga arbetet i föreningen kan det finnas tillfällen när styrelsen behöver prata med andrahandshyresgästen eller komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. En bra rutin vid andrahandsuthyrning är därför att bostadsrättshavaren förser styrelsen med namn och övriga kontaktuppgifter innan andrahandshyresgästen flyttar in i lägenheten. Är medlemmen inte är nåbar under perioden som lägenheten är uthyrd i andra hand, till exempel om han/hon befinner sig utomlands, är det lämpligt att kräva att bostadsrättshavaren utser en kontaktperson med fullmakt. Alltså en person som styrelsen kan kontakta om något händer och som har rätt att agera i medlemmens ställe.

OTILLÅTEN UTHYRNING I ANDRA HAND

Om någon hyr eller lånar ut en lägenhet i andra hand utan tillåtelse måste föreningen agera snabbt. Från det att föreningen fått kännedom om uthyrningen måste man inom två månader skicka en skriftlig anmodan om rättelse till sin medlem, annars anses föreningen ha accepterat andrahandsupplåtelsen genom att inte vidta några åtgärder. När bostadsrättshavaren får brevet har han/hon två alternativ. Antingen att ansöka hos föreningen om lov att hyra ut bostaden i andra hand eller att se till att uthyrningen upphör. Uthyrning utan styrelsens tillstånd eller tillstånd från hyresnämnden kan få stora konsekvenser för bostadsrättshavaren. Det kan resultera i att rätten till lägenheten förverkas, alltså att medlemmen helt enkelt blir uppsagd.