Att köpa bostadsrätt är att köpa rätten att bo

Inledning
Säljaren överlåter sin bostadsrätt till mig för en summa pengar. Vad är det då jag köper och vad är en bostadsrätt?

När jag övertagit säljarens bostadsrätt blir jag medlem i bostadsrättsföreningen. Det innebär att jag blir "delägare" i föreningens tillgångar (fastigheterna, lokalerna, utemiljön osv) och samtidigt "delägare" i föreningens skulder (föreningens fastighetslån)

När man köper t.ex. en villa med äganderätt köper man det "fysiska" huset och kan, om man följer lagar och förordningar, i stort sett göra vad man vill med byggnaden. Villan är en "matriell tillgång"
Bostadsrätten, däremot, är vad man kallar en "immatriell tillgång".

Bostadsrätten

När man köper en bostadsrätt köper man inte själva lägenheten - man köper rätten att bo i just den lägenheten och köper samtidigt in sig i föreningens tillgångar och skulder. Samtidigt övertar man ansvaret för det inre underhållet av lägenheten.

Det är alltså inte bara att börja fixa och dona "efter eget huvud" inne i eller utanför lägenheten. Regelverket för vad som är tillåtet och otillåtet att göra och vad som kräver tillstånd från styrelsen eller till och med bygglov, är omfattande.

När du köpt bostadsrätten är du, skulle man lite förenklat kunna säga, delägare i samtliga hus och lägenheter, men du har bara rätt att bo i just den lägenhet som överlåtits till dig av förre bostadsrättshavaren.

Lägenheten är i "fysisk" bemärkelse en del av föreningens fastigheter, som alla medlemmar är delägare i. Det betyder att alla övriga 569 medlemmar i brf Bäckebol "äger" en liten del av din lägenhet och att du "äger" en liten del av de övrigas 569 lägenheter. Rätten att bo i just din lägenhetär däremot unik för dig.

Att överta en bostadsrätt

De medlemmar som en gång bildade föreningen 1972-1974 betalade en s.k. insats.( Bostadsrätter brukar ibland också kallas för "Insatslägenheter") Insatsen var då i genomsnitt 151 kr/kvm. Dessa ursprungliga insatser kallas i Balansräkningen för "Eget kapital". Det är inga pengar, utan detta kapital ligger så att säga "i fastigheterna".De första medlemmarnas insatser användes till att betala en del av byggkostnaden för fastigheterna.

Under årens lopp har en hel del bostadsrätter (=rätten att bo i en viss lägenhet) överlåtits till andra personer, som då betalat ett "överlåtelsepris" för att överta den förre medlemmens bostadsrätt. Priset för överlåtelsen har varierat mellan åren och speglar snarare läget på bostadsmarknaden än det rent finansiella värdet på föreningens fastigheter.

Hur värderas bostadsrätten?

För att visa hur marknaden värderar bostadsrätten skall vi göra ett räkneexempel efter de ekonomiska förhållandena 2003-06-30 i brf Bäckebol och jämföra överlåtelsepriserna hittills i år (2004) med vad fastigheterna egentligen anses vara värda.

Taxeringsvärdet var 208.031.000. Eftersom taxeringsvärdet normalt skall motsvara 75% av marknadsvärdet, ansågs vår förenings fastigheter vara värda 277.375.000

Föreningen hade lån på 69.873.619. "Nettovärdet" på fastigheterna blir då 207.501.000

Den totala lägenhetsytan är 42.146 kvm. Nettovärdet per kvm blir alltså 4.923 kr. Överfört på "medellägenhetens" 74 kvm blir det substansiella värdet ca 365.000 kr

Genomsnittligt överlåtelsepris i år för "medellägenheten" ligger inom prisintervallet 520.000-575.000 (genomsnitt 550.000 kr)

Man köper alltså rätten att bo i lägenheten plus substansiella nettotillgångar på 365.000 kr för i genomsnitt 550.000 kr. Rent teoretiskt betalar man alltså ett "överpris" på 185.000 kr för rätten att bo i lägenheten.
Det skall poängteras att detta är ett teoretiskt resonemang, men inte utan intresse. När man köper en bostadsrätt är det viktigt att man får klart för sig vad man köper och hur föreningens finanser ser ut.

Vissa hårt skuldsatta föreningar kan ha låga nettoförmögenhetsvärden eller till och med negativa sådana.Som blivande medlem bör man kontrollera föreningens senaste årsredovisningar (helst 3-5 år bakåt i tiden) Här kan man få en uppfattning om i vilken riktning finanserna
utvecklats. Man bör kontrollera föreningens likviditet (förmågan att betala sina räkningar). Man bör kontrollera att fastighetsunderhållet inte är eftersatt och att det finns tillräckligt med pengar avsatta för att betala kommande underhåll.

På så sätt kan man kanske undvika att köpa in sig i en förening "på fallrepet", kanske ett blivande konkursbo.
Om föreningen försätts i konkurs, upplöses den- du kan inte "sälja" din lägenhet och de pengar du betalat i överlåtelse är förlorade.

Marknaden värderar alltså i dagsläget "bostadsrätterna" dvs rätten att bo i lägenheterna väsentligt högre än det faktiska finansiella värdet av föreningens tillgångar.

Att köpa bostadsrätt-ett ekonomiskt risktagande

Att köpa bostadsrätten till en viss lägenhet är ett ekonomiskt risktagande, framförallt då man köper bostadsrätten för helt eller delvis lånade pengar.

Man bör innan köpet genomförs räkna på några olika scenarier, där räntan antas stiga med så och så många procentenheter för att se om man ekonomiskt klarar av att bo kvar om den allmänna räntenivån stiger.

Dagens låga räntenivåer kan inte antas vara beständiga, de flesta marknadsbedömare anser att räntorna kommer att stiga framöver. En möjlighet man har att skaffa sig lite ekonomisk överblick för framtiden är att helt eller delvis binda räntorna på bolånet. Då vet man i alla fall vad lånekostnaden blir ett antal år framöver.
Nackdelen med detta förfarande är att man kanske binder räntan på en högre nivå än man kanske skulle ha erhållit om man väntat ett tag.Måste man sälja bostadsrätten och har bundna lån som skall konverteras framöver och köparen inte vill överta lånen pga att denne kan få lägre räntor på nya lån, måste man betala banken s.k. ränteskillnadsersättning för att lösa lånen.

En annan sak som måste vägas in i bedömningen av den egna möjligheten att ekonomiskt kunna klara av sitt boende är föreningens planerade avgiftshöjningar. De föreningar som har framförhållning i sin ekonomiska planering, lämnar i sina årsredovisningar besked om de planer man har på kommande avgiftshöjningar. Detta bidrar till att skapa bättre underlag för köparen att bedöma framtida kostnader för sitt boende.

Det är alltid en ekonomisk risk att köpa en bostadsrätt- kommer man in "fel" på marknaden, när överlåtelsepriserna ligger högt och man senare av någon anledning, t.ex. byte av bostadsort, måste sälja bostadsrätten vid ett tillfälle då marknadspriserna sjunkit, kan konsekvensen bli att man får lägre belopp vid försäljning än vad man själv en gång betalade. Man går ur affären med en skuld till banken eller kreditinstitutet- en skuld som oftas omvandlas till en s.k. blanco-kredit med väsentligt högre ränta än den som gällde för bolånet.

Blir min lägenhet mer värd om jag renoverar den?

Du "äger" inte din lägenhet. Du har bara rätten att bo i den. Din andel av föreningens nettotillgångar (ca 365.000 i exemplet ovan) blir inte högre av att du renoverar lägenheten till toppskick. Din andel av föreningens nettotillgångar påverkas bara av förändring av taxeringsvärdet och föreningens lån.

Det enda som händer, förutom ditt eget ev. välbefinnande av att bo i en nyrenoverad lägenhet, är att någon annan person kanske är villig att betala ett högre pris för att överta bostadsrätten (= rätten att bo i lägenheten) när du vill överlåta den. Denne person övertar alltså din rätt att BO I LÄGENHETEN, -INTE SJÄLVA LÄGENHETEN. Om lägenheten genom din upprustning blir i bättre skick än normalt, skulle alltså köparen värdera RÄTTEN ATT BO I LÄGENHETEN högre

Kan jag bo i lägenheten så länge jag vill?

Ja, det kan du om du betalar månadsavgiften till föreningen i rätt tid och inte bryter mot de stadgar och ordningsregler föreningen har antagit.

Du kan mista bostadsrätten till din lägenhet om du
t.ex. vid upprepade tillfällen inte betalat avgiften till föreningen i rätt tid
eller
om du förorsakat långvariga störningar för dina grannar utan att ha "vidtagit rättelse"
eller
om du hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd från styrelsen

Styrelsen begär då s.k. lagsökning hos Tingsrätten och du riskerar att få din bostadsrätt (=rätten att bo i lägenheten) förverkad.

Det betyder att du kan bli avhyst (vräkt).