Kapitaltillskott och differentierade andelstal

Våren 2008 genomförde bostadsrättsföreningen Herbert en låneomläggning, som innebar att föreningen tog in ett frivilligt kapitaltillskott från medlemmarna. 

För att skapa rättvisa mellan deltagande och icke deltagande lägenheter infördes samtidigt systemet med differentierade andelstal – ett för drift/underhåll och ett för kapitalkostnader. En konsekvens av detta är att månadsavgifterna för två utåt sett likvärdiga lägenheter numera kan skilja sig kraftigt åt.

Det normala i en bostadsrättsförening är att varje lägenhet har ett enda andelstal (kallas ibland även fördelningstal). Andelstalet är vanligen kopplat till den ursprungliga insatsen för respektive lägenhet. Det avspeglar i första hand lägenhetens storlek, men ibland också sådant som läget i huset, tillgång till balkong m m. Andelstalet används för att beräkna hur mycket varje lägenhet ska betala i månadsavgift.

I en förening som Herbert, med differentierade andelstal, har varje lägenhet i stället två andelstal: Ett andelstal för drift och underhåll och ett annat andelstal för kapitalkostnader. Andelstalet för drift och underhåll är detsamma som lägenhetens ursprungliga andelstal. Det betyder att stora lägenheter har högre andelstal än små. Detta så kallade driftsandelstal är alltså oberoende av eventuellt kapitaltillskott.
Andelstalet för kapital däremot har räknats om, med hänsyn till om den enskilde medlemmen har gjort kapitaltillskott eller inte. Den som gjort kapitaltillskott har fått ett lågt kapitalandelstal, den som avstått har fått ett högre.Som spekulant på en lägenhet i brf. Herbert, eller som mäklare i samband med en försäljning, är det följaktligen viktigt att du informerar dig om vilken kategori den aktuella lägenheten tillhör. Styrelsen kan upplysa om vilka andelstal som gäller för drift och underhåll respektive kapital.

Månadsavgifterna kan naturligtvis komma att förändras i framtiden. De anges här enbart för att belysa den relativa skillnaden i månadsavgift beroende på kapitalandelstalets storlek.

Går det att göra kapitaltillskott vid en senare tidpunkt?

Det är föreningens årsstämma som från tid till annan beslutar om ytterligare frivilliga kapitaltillskott från medlemmarna ska accepteras. 

Normalt sett är låneräntor avdragsgilla för låntagaren, vilket innebär att den reella kostnaden för lånet bara uppgår till 70 procent av den nominella.
Men detta gäller inte för boende i bostadsrättsföreningar. Varken de enskilda medlemmarna eller föreningen har möjlighet att göra skatteavdrag för ränteutgifterna.
Denna orättvisa har gång på gång påtalats för politikerna av HSB och andra bostadsrättsorganisationer, dock utan resultat. 

Ett tillvägagångssätt innebär att föreningens belåning amorteras av med hjälp av kapitaltillskott från medlemmarna, vilket är precis vad som skett i brf. Herbert. De enskilda medlemmarna tar i de flesta fall upp egna lån för att få ihop pengar till kapitaltillskottet och räntorna på dessa personliga lån blir naturligtvis avdragsgilla. Detta är också förklaringen till att vi använt beteckningen ”låneomläggning”, fastän det i realiteten handlar om ett gammalt lån (föreningens) som avslutas och nya lån (medlemmarnas privata) som tas upp.

Genom kapitaltillskotten kunde föreningen amortera av på sina lån och sänka månadsavgifterna för de medverkande medlemmarna i motsvarande grad – vilket framgår av siffrorna här ovanför. Sammantaget resulterade låneomläggningen i kraftigt minskade totala boendekostnader för de deltagande hushållen.

Systemet med differentierade andelstal infördes för att kunna upprätthålla rättvisa mellan lägenheter som gjort kapitaltillskott och sådana som avstått.