Uthyrning av bostadsrätt – andrahandsupplåtelse

Den 1 februari 2013 trädde en ny lag om uthyrning av egen bostad i kraft.
Denna gäller dock bara när bostadsrättshavaren hyr ut en lägenhet, inte flera,
och rör huvudsakligen förhållandet mellan bostadsrättshavaren och
hyresgästen. Relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren vid
andrahandsuthyrning regleras, precis som tidigare, av bostadsrättslagen och
föreningens stadgar.

ANDRAHANDSUTHYRNING ELLER INNEBOENDE?
Det är inte i alla lägen självklart när ett ärende ska betraktas som uthyrning i
andra hand eller om medlemmen har en inneboende. En bedömning får
göras från fall till fall. Det som framförallt avgör är om bostadsrättshavaren
fortfarande bor och använder lägenheten som bostad eller om han/hon har
lämnat över lägenheten till någon annan person under en viss tid utan att
själv vistas där. Om bostadsrättshavaren tar ut en hyra eller inte har inte
med saken att göra. För att ha en inneboende i sin bostadsrätt krävs ingen
tillstånd från föreningens styrelse, vilket däremot en andrahandsuthyrning gör.

ANSÖKAN OM UTHYRNING
Om en medlem önskar hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs det enligt
bostadsrättslagen ett tillstånd från styrelsen. Det är lämpligt att ansökan
sker skriftligen. I ansökan ska det anges hur lång tid bostaden ska hyras ut,
skälet till att medlemmen vill hyra ut lägenheten i andra hand och vem som
kommer att bo i lägenheten under tiden. Om en ny andrahandshyresgäst
flyttar in ska en ny ansökan skickas in, även om detta sker under den period
som tillstånd redan beviljats för.

SKÄL FÖR UTHYRNING
Den 1 juli 2014 ändrades bostadsrättslagen. Tidigare har det krävts
beaktansvärda skäl för att en bostadsrättshavare ska få hyra ut sin lägenhet.
Nu krävs bara att bostadsrättshavaren uppvisar skäl för uthyrningen. Reglerna
har alltså blivit generösare. Ändringen betyder dock inte att alla skäl är
godtagbara. Att exempelvis köpa en lägenhet och sedan hyra ut den för att
tillgodgöra sig hyra, utan att själv avse bo i lägenheten, behöver inte godtas av
bostadsrättsföreningen. Klart är också att skäl som från början var godtagbara,
kan försämras över tid.
Allra vanligaste orsaken till att någon vill hyra ut sin bostadsrätt i andra
hand är att bostadsrättshavaren vill prova på ett sammanboende eller ska
studera/arbeta på annan ort under en tid. Dessa skäl är godtagbara och
uthyrning i andra hand bör beviljas. Andra giltiga skäl kan vara om
bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom behöver vistas på
vårdhem samt om han eller hon har en period av militärtjänstgörning eller
utlandstjänstgörning framför sig. Fängelsevistelse är också ett giltigt skäl.
Det finns ytterligare omständigheter som betraktas som giltiga. Har man
köpt en bostadsrätt i syfte att bosätta sig i den när man går i pension och om
detta ligger några år fram i tiden har personen rätt att hyra ut bostaden fram
till dess. En medlem har också rätt att upplåta en bostadsrätt i andra hand
till sina barn. Några definitioner om barnens ålder eller uthyrningstidens
längd ges inte av lagstiftarna och en skälighetsbedömning får därför göras.
Hyr barnen lägenheten för att de ska få möjlighet att komma ut på
bostadsmarknaden? Rör det sig om de allra sista yrkesverksamma åren inför
pensioneringen? Svaren på dessa frågor påverkar bedömningen.
Beslut om uthyrning i andra hand och för hur lång tid tillståndet gäller ska
fattas vid ett styrelsemöte om inte någon eller några styrelseledamöter har
delegation på att hantera den här typen av ärenden. Då ska i stället en
rapport ske vid nästkommande styrelsemöte. I båda fallen ska beslutet
protokollföras. Svaret bör sändas skriftligen till bostadsrättshavaren.
Om styrelsen inte godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättshavaren
få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då att lyssna
till parternas argument och fälla ett avgörande. I de fall hyresnämnden går
emot styrelsens beslut och beviljar medlemmen tillstånd till uthyrning i
andra hand lämnas alltid ett tidsbegränsat beslut.

FÖRENINGEN HAR RÄTT ATT TA UT EN AVGIFT
Från och med den 1 juli 2014 har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en
årlig avgift av den som hyr ut sin bostadsrätt. Avgiften ska fastställas till
högst ett årligt belopp om 10 procent av prisbasbeloppet, vilket under 2014
motsvarar cirka 4 440 kronor. För att kunna ta ut avgiften måste det vara
inskrivet i föreningens stadgar.

TIDSBEGRÄNSAT TILLSTÅND
Fastighetsägarna rekommenderar att tillstånd att hyra ut i andra hand ska
tidsbegränsas, exempelvis till ett år. Detta skrivs i beslutet som medlemmen
får ta del av. Då har föreningen möjlighet att följa upp om utlandstjänstgöringen
eller studierna har avbrutits. Är däremot förutsättningarna
desamma som vid den ursprungliga ansökan finns det ingen anledning till
att inte förlänga tillståndet för ytterligare ett år.

SKÄLIG HYRA
När du hyr ut din hyresrätt i andra hand är det reglerna i 12 kap 55 § jordabalken
som gäller för hyressättningen. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara
påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad.
Kapitalkostnaden = din bostadsrätts värde * (riksbankens referensränta+2%)/12.
Hyran på en bostadsrätt är 0kr, då vi istället har en avgift som återspeglar de
faktiska kostnader som föreningen får betala för att hålla igång allt utanför din bostad
(fastighetsskötsel, elkostnader, administration, snöskottning mm, i lagen kallat "nyttigheter").
Om du hyr ut möblerat så får du max lägga på 15% på kapitalkostnaden och den hyra du betalar (0 kr).
Kostnader för bostadens avgift, El och parkering/garage som ingår för
andrahandsuthyrningen får läggas på i hyran med sin faktiska kostnad.
Låneränta och amorteringar får inte läggas på andrahandshyran.
Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.
Eventuell avgift från föreningen gällande andrahandsuthyrning får läggas på med faktisk kostnad.

Tar man ut för mycket i hyra så riskerar man att den som hyr i andra hand
går till hyresnämnden och får sin hyra prövad som oskälig hyra. Då kan man bli
återbetalningsskyldig för överskjutande hyreskostnad.

Exempel:
Värdet på din bostad är 1.800.000 kr och referensräntan är 0%.
Detta gör att kapitalkostnaden är (1800000*1,02/12) 3000 kr.
Avgiften för din bostad är 3200 kr. Du hyr ut den möblerad och du betalar 300 kr i el
och 95 kr för en parkeringsplats som du också hyr ut tillsammans med din lägenhet.
Du får då max ta ut maximalt ca 7000 kronor i andrahandshyra
((3000*1,15)+3200+300+95=7045 kr).
Du får inte ta ut någon kostnad för eventuella låneräntor eller amorteringar enligt lag.

ANSVAR FÖR LÄGENHETEN
Även när lägenheten är uthyrd i andra hand är bostadsrättshavaren alltid
ansvarig gentemot föreningen för alla sina förpliktelser, exempelvis att
månadsavgiften betalas i rätt tid, att grannarna inte utsätts för störningar
och att vårdnadsplikten gentemot bostadsrättsföreningen upprätthålls.
Föreningen har inga juridiska krav i relation till andrahandshyresgästen.
Om något händer kan föreningen skicka en anmodan om rättelse eller krav
till bostadsrättshavaren. Det är då bostadsrättshavarens ansvar att säkerställa
att problemet upphör
Det är dock viktigt att styrelsen har kontaktuppgifter till andrahandshyresgästen.
I det dagliga arbetet i föreningen kan det finnas tillfällen när
styrelsen behöver prata med andrahandshyresgästen eller komma in i
lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för.
En bra rutin vid andrahandsuthyrning är därför att bostadsrättshavaren
förser styrelsen med namn och övriga kontaktuppgifter innan andrahandshyresgästen
flyttar in i lägenheten. Är medlemmen inte är nåbar under
perioden som lägenheten är uthyrd i andra hand, till exempel om han/hon
befinner sig utomlands, är det lämpligt att kräva att bostadsrättshavaren utser
en kontaktperson med fullmakt. Alltså en person som styrelsen kan
kontakta om något händer och som har rätt att agera i medlemmens ställe.

OTILLÅTEN UTHYRNING I ANDRA HAND
Om någon hyr eller lånar ut en lägenhet i andra hand utan tillåtelse måste
föreningen agera snabbt. Från det att föreningen fått kännedom om
uthyrningen måste man inom två månader skicka en skriftlig anmodan om
rättelse till sin medlem, annars anses föreningen ha accepterat andrahandsupplåtelsen
genom att inte vidta några åtgärder. När bostadsrättshavaren får
brevet har han/hon två alternativ. Antingen att ansöka hos föreningen om
lov att hyra ut bostaden i andra hand eller att se till att uthyrningen upphör.
Uthyrning utan styrelsens tillstånd eller tillstånd från hyresnämnden kan få
stora konsekvenser för bostadsrättshavaren. Det kan resultera i att rätten till
lägenheten förverkas, alltså att medlemmen helt enkelt blir uppsagd.

länk till sidan med ansökningsblankett