Styrelsen informerar

Styrelsen (se nedan) har hållit styrelsemöten 27/6, 6/7, 15/8, 5/9, 3/10, 26/10, 3/11 and 15/11.

-          Christina Haavisto, christina.haavisto@mail.com

-          Bengt Hägglund, b.g.hagglund@gmail.com

-          Bo Franzon, bomfranzon@gmail.com

-          Dan Ek, Dan.Ek@peab.se

-          Sven Eriksson, sag.eriksson@gmail.com

-          Tina Jägerholt, Tina.Jagerholt@hsb.se

Styrelsens övergripande ambition och målsättning har som tidigare varit att på ett ansvarsfullt sätt förvalta fastigheten genom att ständigt förbättra och effektivisera drift, underhåll och förvaltning samt genomföra investeringar för att i slutändan erhålla både lägsta avgift och högsta värde för bostadsrätterna i föreningen.

Med ett fokus för året på större underhållsprojekt, konkurrensutsättning av uppkommande förvaltningsavtal, och energibesparingar har denna målsättning omvandlats till följande handlingsplan för 2022:

-          Takrenovering

-          Stambyte tvåor

-          Balkongrenovering

-          Hissar

-          Konkurrensutsättning av förvaltning

-          Frånluftsvärmepump

-          Solceller

-          Dagvattenledningar

-          Byte brunnslock

-          Målningsarbeten

-          Pergola

-          Skyddsrumsutrustning

-          Borttagning bom

-          Energispartips

-          Placering/lån

-          Effektiviseringar

Nedan följer en mer detaljerad statusuppdatering av respektive åtgärd:

Takrenovering, ny papp, nya luckor och takgenomföringar, nya stuprör, ny isolering, mm. Projektet har genomförts under hösten och har gått planenligt utan större överraskningar och kommer att slutbesiktigats i slutet av november varefter skyddsinklädnaden av hissarna också kommer att tas bort..

Stambyte tvåor, nya stammar har installerats och arbetet har slutbesiktigats. Gott samarbete mellan innehavare och projektledning/entreprenör gjorde att några smärre överraskningar kunde hanteras smärtfritt. Samtliga anmärkningar från slutbesiktningen är i princip åtgärdade.

Balkongrenovering, dvs reparationen av balkongkanter kommer att utföras som en egen entreprenad separat från takrenoveringen och påbörjas 2023. Efter en incident med att sprucken betong fallit ner har Fastighetsbyggen i Väst AB gått runt i fastigheten och knackat ner sprucken betong på balkongkanter för att undvika fler incidenter innan arbetet påbörjas.

Exakt startdatum för renoveringen kommer att vara väderberoende, diskussion om tidplan med förutsättning normal vinter har startats med Fastighetsbyggen i Väst AB. Renoveringen kommer att ske stegvis runt huset med ca 2-3 balkongrader i taget. När projektet sker skall balkongen vara tömd. Mer information kommer närmare inpå projektstart.

Hissar, föreningen har fått ytterligare ett års garanti av Kone som kompensation för första tidens driftstörningar. Två-års inspektion har just genomförts, resultatet blev att Kone skall åtgärda anmärkningar samt inkomma med en plan för hur driftstörningar i A skall åtgärdas. Uppföljnings inspektioner bedömdes nödvändig på grund av omfattande anmärkningar på A hissen. Den första har hållits, men kvarvarande anmärkningar var fortfarande så många att ytterligare en inspektion behövs. Kone har också anmält problem med långa leveranstider på delar som skall bytas.

Konkurrensutsättning av förvaltningsavtal, det tekniska förvaltningsavtalet med HSB sades upp redan 2021, men kontraktets löptid är till sista december 2022. Sedan avtalet sades upp har styrelsen arbetat med att få till en bra upphandling. Avtalet har delats upp i två delar, ett för lokalvård och ett för teknisk förvaltning. Detta för att få mer konkurrens på främst lokalvårds delen. Intervall har gåtts igenom samt vad som skall vara inkluderat i avtalet och vad som kan läggas utanför, dvs beställas vid behov. Några punkter främst angående ventilation och värmesystem har lagts som option.

Ett antal leverantörer med verksamhet i Kungälvs området ombads att komma in med offerter. Åtta leverantörer visade intresse för lokalvården, men bara sex lämnade in offert. För det tekniska avtalet visade fyra leverantörer intresse samt offererade. För optionsdelen lämnade ytterligare ett företag in en offert. Efter utvärdering av pris, uppfyllande av krav, och att leverantören kunde utföra samtliga delar beslutade styrelsen att tilldela följande leverantörer kontrakt på ett år: lokalvård, teknisk förvaltning, och snöröjning (via underleverantör) till HSB Kungälv, samt servicekontrakt på ventilation, trapphus-ventilation och fjärrvärme till Canmera VVS AB.

Den fasta kostnaden för föreningen kommer att sänkas med 80,000 kr, dock så kommer en del att övergå från fasta till rörliga kostnader då en del tjänster kommer att beställas efter behov, men även efter det så bedömer styrelsen att det nya kontraktet kommer att ge en fin besparing. Uppföljning av den rörliga delen kommer att ske kontinuerligt under året.

Frånluftsvärmepump, en frånluftvärmepumps lönsamhet beror på kostnaden för investeringen i förhållande till kostnaden för el och fjärrvärme. Eftersom de priser som rådde när utredningen gjordes visade att projektet var på gränsen till lönsamt beslutade styrelsen att avvakta och följa upp erfarenheterna från en brf i Göteborg som redan investerat i en sådan anläggning. Även om elpriset sedan dess ökat så kan en solcells anläggning ge förändrade förutsättningar och då en stor del av den energi vi använder till uppvärmning ventileras bort är det fortfarande intressant att återvinna denna. En ny utvärdering som förutsätter solceller kommer därför att göras.

Solceller, för att inte äventyra takrenoveringen och till följd av kraftiga prishöjningar bestämde sig styrelsen att avvakta med solcellsprojektet. Alla förberedelser är emellertid gjorda och en ny förfrågan kommer att göras så fort marknadssituationen är mer stabil.

Dagvattenledningar, en inspektion och filmning av dagvattenrör har gjorts som förberedande åtgärd inför ny dragning av stuprör i takprojektet. Inspektionen visade på behov av reparation, men att det krävs ytterligare inspektion och utredning för att klargöra vad som exakt måste göras. En bedömning har därför gjorts att detta kommer att drivas som ett särskilt projekt. Dock har den nya dragningen av stuprör gjort att ett skadat rör nu är bortkopplat.

Övrigt underhåll, byte av brunnslock, som ständigt sätter igen och orsakar vattenansamlingar har gjorts i samband med takrenoveringen. Målningsarbeten har utförts i mopedförråd, av svanhalsar från skyddsrum, på grund, samt av fondvägg i entréer, hobbyrum och baksidans utgång 18B.

Energispartips, eftersom Sverige måste spara, måste vi också dra vårt strå till stacken. Vi har därför sammanställt förslag på möjliga besparingar, se energispartips under Nyheter.

Kortsiktiga placeringar, SBAB har börjat med inlåningskonton som inte är bundna för föreningar och bostadsrättsföreningar. Violen har ansökt och beviljades nyligen ett sparkonto för brf på SBAB, som för stunden ger 1% ränta till skillnad mot HSB:s avräkningskonto som ger 0%. Samtidigt har HSB höjt räntan för fasta ränteplaceringar från 1,25% till 2,3% beroende på bindningstid 3,6,12 månader. En första överföring kommer att göras till SBAB för att verifiera processen och därefter kontrollera hur många bankdagar det tar att få pengar tillbaka på HSB:s avräkningskonto. När processen är helt satt så kommer innehavet som behövs de närmsta 2-3 månaderna att placeras på SBAB.

Lån, föreningen hade ett lån som gick ut 30/10. Förfrågan ställdes till tre banker om offert. En bank tackade nej till att offerera på grund av för lågt lånebelopp till ny kund. Stadshypotek/Handelsbanken inkom återigen med lägsta offert och fick affären. En kalkyl visade ett ökat kapitalbehov inför kommande balkongrenovering i början av 2023. Styrelsen valde att dela lånet på ett tvåårigt och ett fyraårigt och på grund av kommande kapitalbehov i början av 2023 utöka lånet till 7,6 miljoner. Det 2-åriga lånet fick effektiva ränta 3,906 och det 4-åriga 4,019%.

Moms ladd stolpe investeringen. Efter rättsfall så har reglerna för moms i samband med installation av ladd stolpar ändrats. Föreningen har begärt rättelse på tidigare momsredovisning och beviljats avdrag för momsen i samband med installationen.

Fastighetsförsäkring, dags för förnyelse, förfrågan har gjorts via den försäkringsmäklare HSB har avtal med.

Budget och avgifter 2023, arbetet med budgeten har pågått de senaste veckorna. När vi tittade på kommande underhållsbehov och kassaflödesprognos de kommande åren blev beslutet att bara höja årsavgiften med 1% från 1/1 2023. Höjningen är mycket måttlig i förhållande till de avgiftshöjningar vi ser börja aviseras av andra föreningar. I budgeten är antagandet att de flesta kontrakt går upp med 6%. Det finns några undantag. Elavtalet är fast till juni 2024, dock har Kungälvs energi har höjt nätavgiften. De nya avtalen för den tekniska förvaltningen innebär en sänkning av kostnaden. Vidare har vi fortfarande två lån till låga räntor, ett omsätts dock nästa år.

Kostnader för pågående projekt och upphandlingen av balkongprojekt ligger i linje med underhålls-planen. En översyn av vilka underhållsprojekt som vi klarar av att driva under 2023 med tanke på att balkongrenoveringen kommer att hålla på ca 15veckor gjordes och några sköts fram i tiden. Behovet av avsättning till yttre fond tittades över och har sänkts med tanke på att redovisning nu sker enligt K3, vilket innebär att mer underhåll tas som investering.

När allt hade ställts samman blev beslutet att höja med 1%.

Nya punkter i arbetsplanen för 2023:

-          Val av 1-2 avtal/tjänster att fokusera på under 2023-2024

-          Föra över all arkiverad information till Mitt HSB och säga upp nuvarande avtal med HSB

-          Titta på ventilationssystemet för att se om det kan finnas effektiviseringar att göra med uppdaterad styrning av luftflödet över år/dygn med fortsatt gott inneklimat