Styrelsen informerar

Dags för hösten information. Har du några frågor eller förslag kontakta gärna någon av oss i

styrelsen:

- Christina Haavisto, christina.haavisto@mail.com (OBS @mail.com inte @gmail.com)

- Bengt Hägglund, b.g.hagglund@gmail.com

- Bo Franzon, bomfranzon@gmail.com

- Daniel Granäng, granang9511@gmail.com

- Anders Loid, anders.loid@gmail.com

- Tina Jägerholt, boendeservice.gbg@hsb.se

Valberedning: Emelie Talcott och Gunnel Nyvall

 

Vattenskadan

Vi drabbades av en större vattenskada en helg i början av Juni, det var en huvudstam vars

ballofix ventil gjutgods brast på våning 5 i B.

Totalt berördes 8 lägenheter i B och några veckor sedan konstaterades en spridning till en

lägenhet i A via en spricka i väggen mellan A & B där vattnet hade runnit in under parketten.

Föreningens försäkringsbolag anvisade redan skadedagen att Belfor skulle användas som

saneringsföretag.

På måndagen så hade vi via HSB förvaltare anlitat EDB för att hantering av vattenskadan.

För fyra femmor så innebar vattenskadan att lägenheten måste tömmas på lösöre för att

kunna påbörja återställning.

Det kom relativt snabbt ett beslut från förenings försäkringsbolag att då det var del av

huvudstammen som brast så faller skadan under brf försäkring.

Pga omfattningen av skadan och hur lång tid själva hanteringen av en försäkringsersättning

kan ta så säkrades en utökning av lån upp via Handelsbanken. Vi har när detta skrivs

utnyttjat halva beloppet av det som säkrades upp. Den första utbetalningen från

försäkringsbolaget skede också ett par veckor efter första underlaget skickades in. Detta gör

att vi troligen inte kommer behöva utöka lånet mer.

När detta skrivs så är renoveringen av två lägenheter ännu inte färdig men det beräknas vara

klart i månadsskiftet.

Elförbrukning till avfuktare och värmemattor som har varit inkopplat på respektive innehavare

men även föreningens el kommer att ersättas. Processen för det är att Belfor via EDB

inkommer med en slutrapport på vad utrustningen har dragit i kWh och var den har varit

inkopplad.

Våran förvaltare ställer samman detta och skickar det till HSB och dom som hanterar

fakturerings av avgifterna, beloppet kommer sedan krediteras på första månads fakturan i

den kommande kvartalet.

 

Föreningen kommer i sin tur begära ersättning från försäkringsbolaget.

Vi har ännu inte fått den slutrapporten men Belfor gjorde ett sista besök för 2 veckor sedan

så bör inkomma inom kort.

Dom aktuella ballofix ventilerna finns i dom vattenstammar som finns inne i plåtmodulen

bakom den vägg hängda toaletten som en del lägenheter har efter stamrenoveringen.

Ett utbyte av dom ventilerna har utförts via Kungälvs rör. Tyvärr så har vi tre lägenheter där

innehavarna inte har varit hemma eller öppnar på aviserad tid. Så vi har fortfarande tre

ventilpaket som behöver bytas. Dessa tre lägenheter kommer aviseras separat och det finns

en skyldighet som innehavare att ge tillgång för nödvändiga underhållsåtgärder.

I tvätt korridoren så delar sig vattenstammarna från källaren så en servar A + femmornas

badrum och en för B exkl. femmorna badrum. Regelbunden översyn av dessa ventiler så att

dom är möjliga att stänga om så krävs är inlagt i skötselavtalet.

Uppmärkning av motsvarande ventiler för varje stam pågår med lägenhetsnummer o funktion

det är någon stam kvar att identifiera.

För våra hörnlägenheter så befinner sig motsvarande ventilerna inne i ett förråd i det

förrådsrummet som inte är skyddsrum.

 

Värmesystem

Vår värme samt varmvatten i huset kommer från två värmeväxlare som värms via

fjärrvärmen i gamla pannrummet som även med nuvarande lösning är fullt med rör, pumpar

och annan teknisk utrustning. Detta innebär att styrelsen, HSB eller någon annan aktiverar

inte värmen på hösten utan systemet styrs året runt och ventilerna för värmeväxlaren som

ger värme i elementen öppnas om det finns ett behov av det. Det styrs efter en dels en

värmekurva som ger ett riktvärde på utgående värme till elementen efter vad

utetemperaturen är och medelvärdet på temperaturen i dom 20% lägenheterna som har en

givare monterad. När värmesystemet gick igång vid den första höst köldknäppen kom så

noterades efter en stund att värmen inte gick igång i stammarna för femmorna i B där

vattenskadan var och i två av stammarna i för treorna i A där också en lägenhet var berörd.

Tempgivare som fanns i några lägenheterna gav också samma info.

Felet härledes rätt så snart till att byggaren hade vid renovering av lägenheterna tagit bort

elementen. Men när dom hade återmonterades så hade inte systemets vatten eller system

trycket fyllts på. När det var åtgärdat och aktuella element luftade så verkar dom aktuella

stammarna ha kommit i gång normalt.

Vi har sett bortfall av några lägenhetsgivare, felsökning på en av dom har utförts och där

löste ett batteribyte problemet och givaren kom upp i systemet igen.

När detta skrivs så är det inte bestämt om vi kommer byta samtliga batterier eller bara dom

som larmar. Endast berörda innehavare kommer dock att kontaktas.

När vi har fått mer stabil kyla ute än vad som nu är fallet och man upplever en ojämn

temperatur på elementen så är det ett tecken på att elementet kan behöva luftas fel anmäl

då till HSB så hjälper fastighetsskötaren till med detta.

Vi har en ventilation som består av mekanisk frånluft med en stor fläkt för A & B som suger ut

luft från lägenheterna, till luften kommer från spaltventilerna ovanför fönstren.

Den bästa inneluften och även temperaturen fås om man låter spaltventilerna vara öppna

även att dom inte stänger helt i slutet läge så innebär det en större risk för kallras från

fönstren än om man låter ventilen vara öppen vilket är det läge som både

ventilationssystemet och värmesystemet är dimensionerat för. Den luften som sugs ut från

lägenheten måste även komma in.

 

Avtal

Föreningen har idag totalt ca 25 olika avtal på tjänster som levereras till föreningen till det

tillkommer då avgifter för vatten, elnät, sophantering där man är anvisad en leverantör. Vi har

under vår och sommaren sett över dom två största avtalen.

Vårt förvaltat avtal med HSB där vi har en anvisad förvaltare Mia Andersson kommer att

upphöra vid årsskiftet. Vi har ersatt det med ett mindre rådgivningsavtal som även inkl. ett

mindre antal timmar förvaltar tjänst men som då utförs av HSB pool av förvaltare.

För att säkra upp tillgång till kritiska tjänster i samband med denna förändring så håller vi

också på att ta in offerter på ett serviceavtal med rörläggare. Där räknar vi med att runt

årsskiftet ha tecknat ett avtal.

Det andra HSB avtalet som vi sa upp tidigt i våras var Teknisk förvaltning inne (exkl. städ

avtal) och yttre skötsel inkl. snöröjning och halkbekämpning. Anledning till uppsägningen av

avtalet även att det var omförhandlat året innan var dom kvalitets bister vi såg angående

snöröjning och framför allt halkbekämpningen och framför allt hur dom framförda

synpunkterna inte hanterades på ett sätt som man kunde förvänta sig.

Vid initiala diskussioner med andra leverantörer som hade kapacitet för snö och

halkbekämpning så stod det också klart att skulle dom offerera tjänsten så ville dom ge

anbud på en helhet.

Därmed sades avtalet upp och vi gick ut med en förfrågans underlag på yttre skötsel inkl.

snö/halkbekämpning och inre skötsel. Vad som var glädjande var att denna gång så fick vi in

tre anbud som var kompletta. Vid utvärdering av anbuden så valde vi att teckna ett nytt ett

års avtal med HSB. Anledningen till att HSB åter igen fick avtalet var en utlovad byte av

underleverantör för snö/halkbekämpning vilket vi vid det tillfälle som avtalat tecknades kunde

se att det redan hade skett för skötseln av rabatterna under sommaren samt att dom gav

lägst anbud.

Ett uppstartsmöte med HSB och den nya utföraren av snö och halkbekämpning kommer ske

i slutet av november månad.

 

Utebelysning

I samband med laddstolpe projektet så bytes dom kvarvarande fasad armaturen till nya LED

armaturer. Vi byte även två belysningsstolpar pga. kraftiga rostangrepp. Dom nya stolparna

har extra ytbehandling längst ner. Utbytet av stolparna tog lite längre tid och blev mer

omfattande än tänkt då det vid en kontrollmätning innan idrifttagande visade sig elkabeln

som mattade dom hade ett jordfel. Lösningen på det blev att vi drog fram en ny matning från

fasaden till fd återvinningsboden och vidare i befintligt rör. I samband med detta så byttes

även styrning av utebelysning. Belysning uppe i mopedförrådet ligger dock på ett eget lite

system vilket förklarar att det inte är helt synkat med övrig utebelysning.

 

Porttelefonen

Vi har tecknat ett avtal om utbytte av befintlig porttelefon till ett nytt system.

Anledningen till utbytet är att vårt nuvarande system börjar bli gammalt vi har haft en del

mindre driftstörningar på det både på centralenheten och dess UPS men även på enskilda

telefoner i lägenheterna. Tillverkaren av systemet har under 2024 gått ut med ett erbjudande

att byter man från vårt nuvarande äldre aptus system, till ett nyare system så ger dom en bra

inbytes rabatt.

Med det nya systemet så får vi ett system som har duplex (som en telefon) i portenheten mot

nuvarande simplex (som en komradio) vilket ger en bättre hörbarhet. Utseendet på enheten

blir dock likadant.

Den valda tekniska lösningen ger också inga begränsningar för kommande utbyggnad till och

koppla på fler dörrar, som t.ex cykelrummen. Dagens centralenhet hade inga mer lediga

utgångar.

Det nya systemet kommer också inte ha några svarsenheter i respektive lägenhet utan man

svarar och släpper in via sin vanliga telefon. Detta möjliggör då att flera boende kan listas i

portenheten och kan svara på sin vanliga telefon.

Vi kommer också gå till en nyare standard för RFID tagen för att göra systemet mer säkert

och flexibelt för framtiden.

Vi kommer inom kort gå ut med mer specifik information rund detta och begära in information

från respektive innehavare. Detaljerad projektplan är ännu inte satt och är starkt avhängig på

att vi får in information om vilka namn från respektive lägenhet som ska tas med och

respektive telefon nr.

 

Puts skador

För att åtgärda dom putsskador vi har på fasadhörnen i mer eller mindre omfattning samt

även byta alla äldre ventilationsgaller där insektsnät saknas samt i ett stort antal fall så

saknas galler så togs offert in innan sommaren. Storlek på inkomna offerter var mycket större

än den uppskattning som låg i underhållsplanen. Efter diskussion med ombyggnads

projektledare på HSB så valde vi att gå ut på en andra offertomgång med lite annorlunda

inriktning på var vi ställde förfrågan. Det gav ett bra resultat och vi räknar med att inom kort

ha tecknat ett kontrakt med en av anbudsgivarna. När arbetet kommer att utföras är då ännu

inte klarlagt med troligen under våren.

 

Laddstolpar

Nio nya laddstolparna togs i drift i augusti. Projektet är dock inte helt stängt ännu då vi väntar

på utbetalning av bidraget från Naturvårdsverket indikationer från andra brf är att det tar lång

tid innan bidraget utbetalas. RFID kort har också ännu inte levererats från Elaway som ett

alternativ till upplåsning istället för deras app.

 

Inre Fond

Vi har fortfarande 45 innehavare som har en behållning på sin inre fond. HSB har ändrat

sina rutiner angående utbetalning och det krävs att bankkonto uppgifter är registrerade på

mitt HSB vid utbetalning oavsett belopp, se info på hemsida. Om du har behållning på din

inre fond eller inte syns på din månadsfaktura. För frågor eller begäran om utbetalning

kontakta Bo Franzon i 18A.

 

Entrepartiet

Då vi inte hittade någon leverantör som ville ta helhetsansvaret på nytt entreparti och

porttelefon som ett gemensamt entreprenad så har vi valt och börja med porttelefonen och

har skjutit entrepartiet till 2025.

Entredörrar, vi hade nyligen både på A och B att dörrarna inte gick i lås pga. kvarlämnad

igentejpad låsblek eller skräp mellan dörr och tröskel. Titta gärna om det fungerar som

vanligt när ni öppnar och stänger om inte gör en felanmälan.

Inglasning

Styrelsen håller på att utvärdera leverantörer av inglasning av balkonger och räknar med att

inom kort kunna välja en leverantör för ett ramavtal. Därefter så måste en bygglovsansökan

göras den kommer att ombesörjas av leverantören. Inför bygglovsprocessen så kommer

troligen en del innehavare av olika typ balkonger bli kontaktade för att en uppmätning av

balkongen och dess installations förutsättningar kommer att behöva göras. När bygglovet har

beviljats så kommer utsett leverantör ge mer detaljerad information om sitt erbjudande.

Varje innehavare kommer själv få bestämma och stå för sin egen inglasning av balkongen.

 

Styrelserummet/övernattningsrummet,

Vi kommer inom kort byta låset i övernattningsrummet till ett digitalt som medger tillgång till

rummet via kod som är tidsbegränsad. Fördelen är att vi slipper nyckelhantering i samband

med att rummet hyrs ut eller används som pausrum i samband med renoveringar. Den stora

fördelen är också att detta underlättar att låna ut rummet till innehavare på dagtid för fika,

syjunta, bridge mm.

Mer info kommer angående korttids låning till innehavare när systemet är installerat och i

drift.

För uthyrning som övernattningsrum eller korttids lån dagtid kontakta Christina Haavisto.

 

Innebelysning

Armaturen i trapphus och svale har en inbyggd rörelsevakt som på ett antal armaturer har

tappat rejält i känslighet. Rörelsevakten går inte att byta separat utan hela armaturen måste

bytas. Styrelsen har beslutat att vi kommer byta ut armaturerna och att det kommer ske i

sektioner under 2024 och 2025. Vi kommer som första sektion byta i trapphusen i A & B då

det är mest kritisk med bra belysning i trappan. Den armaturen kommer även få inbyggd

batteribackup så att vi har en nödbelysning som kan fungera en stund även om strömmen

har gått eller en säkring har utlöst.

 

Rabatter

I stället för helt ny plantering kortsidan så har vi som ett mer kostnadseffektiv alternativ vald

att ändra i befintlig plantering. Dom höga växterna i hörnet som skymde fasadbelysning och

stack ut så det störde cyklister mfl. har tagits bort och befintliga lägre växter från annan

rabatt som var lite överfull har flyttats ditt. Vi får se till våren om dom tålde förflyttningen.

 

Regnvatten

Vi har vid kraftiga regnskurarna eller när det har varit ihållande regn ett flertal dagar sett att

vi har ett högt vattentryck mot muren ovanför vändcirkeln på framsidan samt att brunnen

ovanför muren någon gång har helt fyllts. Effekten av det är att man kan se vatten rinna fram

under muren ett bra tag efter att regnet har upphört. Diskussion pågår med olika

entreprenörer för att få in förslag på att leda om det vattnet och få ner det i

dagvattensystemet.

Vi hade ett liknande problem på kortsidan mot skogen efter att kommunen hade lagt ett rör

under en gångstig uppe i naturvårsområdet som skickade ner vattnet mot oss. Då Bosse

påpekande för kommunen att det stred mot jordabalken så dikade dom ut ner mot oss så

vattnet gick mot en befintlig stenkista och tog även hand om den igensättning som skede

därefter i brunnar och rör. Efter att det har åtgärdats så ser det mycket bättre ut på den sidan

fasaden.

 

Utgång nedsida 18B.

Då utgång nedsida 18B användes i samband med sanering och utforsling av material från

dom vattenskadade lägenheter så skede ingen återställning av målningen i somras. Detta

har nu påbörjats och pågår.

 

Entrétak

Vi har en del färgsläpp på det ommålade taken utanför entréerna både på A & B. Vi har en

pågående diskussions med entreprenören om att åtgärda detta på garantin.

Vi har inte fått till oss att något liknande har skett på någon balkong. Skulle det ändå vara

fallet ta ett foto där skadan framgår och mejla uppgifterna till Bengt Hägglund

b.g.hagglund@gmail.com

 

Budgetarbetet

Vi är på väg in i perioden med budgetarbetet inför 2025. Utmaning där kommer bli att vi

under 2024 såg kraftiga höjningar på kommunala avgifter. Den värsta höjningen i procent var

inom sophanteringen där avgiften för restavfall höjdes med 14.3% per kg restavfall och ett

antal av taxorna höjdes med ~10-11%. Budgeten och avgifterna för 2025 kommer att sättas

under november månad.

 

Ny anslagstavlan i tvätt korridor

Vi har efter önskemål från några medlemmar monterat en anslagstavla i tvätt korridoren.

Syftet med tavlan är för meddelande mellan medlemmar, köp o sälj , tid för fika träff mm.

Tavlan är inte till för meddelande till styrelse som kontaktas via mail, eller brev till

styrelserummet företrädsviss vid icke akuta ärenden.

Nyckelsystemet

Cylindrar till nuvarande nyckelsystem för lägenheterna håller pga. för många borttappade

nycklar på att ta slut. Detta innebär att vi kommer få ändra upplägg för hantering av nycklar.

Ändringen kommer att ske från och med 1/1-2025.

Då kommer HSB hantering av nycklar i samband med lägenhetsbyte att upphöra utan det blir

mellan säljare och köpare endast.

HSB kommer fortfarande vara kontakten för att beställa extra nycklar till nuvarande system

samt extra tagar eller spärrning av borttappade tagar.

Uppdatering av information angående nyckelhantering kommer ske på hemsidan inför 1/1.

 

Lån

Två lån har lagts om efter sommaren och vi kan se en fallande trend på räntorna även om

räntan för sista lånet inte är fastställt ännu då det omsätts den 30/10. Offererad ränta för tre

år var dock 2,77%.

 

Kontaktuppgifter Mitt HSB

Om det händer något i fastigheten som berör Er lägenhet så är det mycket viktigt att ni har

aktuella kontaktuppgifter inlagda på Mitt HSB. Logga gärna in på https://mitthsb.hsb.se/ och

kontrollera under Min Profil och Mina uppgifter att telefonnummer och e-mail uppgifter är

aktuella.

 

Tvättstugan

För att undvika onödiga kostnader för service på vår tvätt utrustning som inte täcks av

garantin och att vi har en bra funktion på utrustningen så är det några punkter vi kan hjälpas

åt med.

 Använd rimlig mängd tvättmedel, för mycket sätter igen maskinerna och innebär att

den som tvättar efter kan få köra både ett och två sköljprogram extra för att få bort

tvättmedlet.

 Använd tvättpåsar när det krävs som för kuddar och BH som annars riskerar och

skada tvättmaskinen, Vi hade nyligen ett haveri på en maskin då påse inte hade

använts.

 När ni är klara med dom nya torkskåpen torka av filtret så skåpet är redo för nästa

användare.

Trivselregler

Slutligen så ber vi Er följa trivselsreglerna som finns på hemsidan och det är några punkter

som vi speciellt vill lyfta fram.

 Störande ljud från slagborrar mm får endast förekomma på vardagar mellan 08.00

och 20.00 och på lördagar mellan 09.00 och 17.00

 Parkering, bägge innergårdarna har ett parkeringsförbud och det är endast tillåtet att

parkera för in och utlastning. I samband med renoveringsprojekt så ges ibland

tillstånd till hantverkare om det så krävs att parkera på gården.