Uthyrning i andra hand – detta gäller

Det finns många anledningar till att en bostadsrättshavare kan vilja hyra ut, eller upplåta, sin lägenhet i andra hand. Höga boendekostnader, i kombination med att det i många fall har blivit svårare att sälja till bra pris, gör att allt fler vill hyra ut sin bostadsrättslägenhet.

Andra ser andrahandsuthyrning som en möjlighet att tjäna pengar, i en tid där bostadsbristen bara ökar. För brf-styrelser gäller det att ha koll på reglerna som styr andrahandsupplåtelse och att kunna avgöra vilka skäl som är giltiga eller inte för att få hyra ut sin lägenhet.

– Andrahandsupplåtelse regleras i bostadsrättslagen. Huvudregeln innebär att bostadsrättshavaren måste ansöka om tillstånd för andrahandsupplåtelse, samt att bostadsrättshavaren måste ha skäl att hyra ut sin bostad. Skälen vägs mot föreningens befogade anledning att vägra tillstånd. För inneboende krävs inget tillstånd. Enkelt förklarat är en andrahandsupplåtelse när någon annan än bostadsrättshavaren nyttjar lägenheten självständigt, sammanfattar Viktoria Wallin.

1. Vilka skäl är giltiga för andrahandsuthyrning?

Studier eller arbete på annan ort är exempel på giltiga skäl. Likaså om bostadsrättshavaren vistas på sjukhus en längre tid, eller vill prova på att vara sammanboende med en partner.

– Att hyra ut sin bostad enbart för att tjäna pengar är däremot inte ett godtagbart skäl, säger Viktoria.

För den som ska studera eller arbeta på annan ort spelar pendlingsavståndet roll.

– Bor du tillräckligt nära för att pendla kanske du inte anses ha giltigt skäl att hyra ut i andra hand. Det är upp till styrelsen eller hyresnämnden att avgöra.

Eftersom det är styrelsen som fattar beslut kring andrahandsupplåtelse måste den som vill hyra ut sin bostad lämna in en skriftlig ansökan om det till styrelsen.

– Vi på HSB har tagit fram en blankett som bostadsrättshavare kan använda för att ansöka om tillstånd för andrahandsupplåtelse (du hittar den i Mitt HSB, reds anm). Ansökan ska bland annat innehålla skälet till att bostadsrättshavaren vill hyra ut, perioden under vilken bostadsrättshavaren önskar hyra ut lägenheten, samt uppgifter om vem andrahandshyresgästen är.

Rör det sig exempelvis om en andrahandshyresgäst som bott i föreningen tidigare och orsakat störningar kan det vara en bfogad anledning för styrelsen att vägra tillstånd för andrahandsupplåtelse.

2. Hur länge gäller ett tillstånd för andrahandsuthyrning?

– Omständigheter ändras över tid. Därför bör styrelsen inte tillåta andrahandsupplåtelse längre än sex till tolv månader i taget. Om bostadsrättshavaren därefter vill fortsätta upplåta lägenheten i andra hand får bostadsrättshavaren komma in med en ny ansökan i god tid innan tillståndet löper ut, säger Viktoria.

Vid provsamboende gäller till exempel högst ett års tid. Efter den tiden bör man veta om man vill bo ihop eller inte.

3. Vad mer bör styrelsen tänka på?

Styrelsen ska svara på ansökan inom rimlig tid, och bör göra så skriftligen. Om styrelsen godkänner ansökan kan det vara bra att informera om att det är bostadsrättshavaren som ansvarar för avgifter och eventuella störningar orsakade av hyresgästen.

Vid ett nekande beslut kan bostadsrättshavaren överklaga det hos hyresnämnden.

Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand har föreningen rätt att ta ut en avgift. Avgiften måste anges i föreningens stadgar, och får uppgå till högst tio procent av ett prisbasbelopp per år. Styrelsen behöver fatta ett beslut kring att börja ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse och hur stor avgiften ska vara.

4. Vad kan styrelsen göra vid olovlig andrahandsupplåtelse?

Får styrelsen misstankar om olovlig andrahandsupplåtelse är det viktigt att utreda situationen så snart som möjligt.

– Tala med grannarna. Ring på lägenheten och se vem som öppnar. Olovliga hyresgäster har ofta fått instruktioner av bostadsrättshavaren om vad de ska säga, men fråga vilka de är och be dem att visa hyresavtalet, föreslår Viktoria.

Det går också att ringa Skatteverket och fråga vem som är folkbokförd på adressen.

– Får styrelsen kännedom om olovlig andrahandsupplåtelse måste den skicka en rättelseanmodan, det vill säga en begäran om att uthyrningen ska upphöra, till bostadsrättshavaren inom två månader.

Om andrahandsupplåtelsen fortsätter har föreningen rätt att säga upp bostadsrättshavaren.

– Och kom ihåg att ni alltid kan vända er till HSBs jurister om ni behöver extern hjälp, säger Viktoria Wallin.

Så förebygger ni olovlig andrahandsupplåtelse

Gör en utförlig medlemskapsprövning
Medlemskapsprövning är förmodligen det mest effektiva sättet att förebygga problematiken med köp av bostadsrätter där syftet är att upplåta lägenheten i andra hand. I våra normalstadgar står det till exempel att medlemskap kan nekas om den som ansöker om medlemskap inte har för avsikt att använda bostadsrätten som permanentbostad.

Klargör vilka regler som gäller
Informera medlemmarna om vilka regler för andrahandsupplåtelse som gäller. Till exempel att en andrahandsupplåtelse alltid sker när en bostadsrättshavare låter någon annan självständigt bruka lägenheten, även om personen är en närstående. Kom ihåg att det inte behöver utgå någon hyra för att det ska vara fråga om en olovlig andrahandsupplåtelse. Vid en andrahandsupplåtelse krävs alltid styrelsens tillstånd innan hyresgästen flyttar in.