Föreskrifter för ombyggnation

Behöver jag tillstånd för att renovera & bygga om? 

Tillstånd från styrelsen krävs vid:  

• Ingrepp i en bärande konstruktion 
• Ändring av befintliga ledningar för avlopp
• Ändring av befintliga ledningar för vatten  
• Ändring av befintligt värmesystem
• Ändring av befintligt ventilationssystem 

·         Samt annan väsentlig förändring av lägenheten eller renovering/ombyggnation som påverkar föreningens ansvarsområde.   

Ansökan om tillstånd för renovering eller ombyggnation enligt ovan ställs skriftligen med tillhörande beskrivning av genomförande och tillhörande ritning till förvaltaren (Grundritning på respektive hustyp återfinns längre ner). Eventuella bygglov/bygganmälan alternativt styrkande på befrielse av bygglov/bygganmälan från kommunen ska bifogas ansökan.  

Efter renoveringen eller ombyggnationen enligt ovan ska föreningen beredas möjlighet att med behörig besiktningsman besiktiga genomfört arbete. Besiktningen bekostas av bostadsrättshavaren.  

Vad ingår i bostadsrättshavarens ansvar att underhålla och renovera?

Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna.

Till ansvarsområdet hör enligt föreningens stadgar bland annat ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt.

Bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum, icke bärande innerväggar, inredning i lägenheten och övriga utrymmen tillhörande lägenheten, exempelvis: sanitetsporslin, köksinredning, vitvaror såsom kyl/frys och tvättmaskin.

Bostadsrättshavaren svarar också för vattenledningar, avstängningsventiler och i förekommande fall anslutningskopplingar på vattenledning till denna inredning, lägenhetens innerdörrar med tillhörande lister, foder, karm, tätningslister, insida av ytterdörr samt beslag, handtag, gångjärn, tätningslister, brevinkast, lås och nycklar, glas i fönster och dörrar samt spröjs på fönster och i förekommande fall isolerglaskasset, till fönster och fönsterdörr hörande beslag, handtag, gångjärn, tätningslister samt målning. (Bostadsrättsföreningen svarar dock för målning av utifrån synliga delar av fönster/fönsterdörr).

Bostadsrättshavaren ansvarar vidare för målning av radiatorer och värmeledningar, ledningar för avlopp, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten, armaturer för vatten (blandare, duschmunstycke med mera) inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning, klämringen runt golvbrunnen, rensning av golvbrunn och vattenlås, eldstäder och braskaminer, köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt om de inte är en del av husets ventilationssystem, (Installation av anordning som påverkar husets ventilation kräver styrelsens tillstånd)

Bostadsrättshavaren ansvarar även för säkringsskåp, samtliga elledningar i lägenheten samt brytare, eluttag och fasta armaturer, brandvarnare, samt elburen golvvärme och handdukstork som bostadsrättshavare försett lägenheten med.

Vad ingår i bostadsrättshavarens ansvar att underhålla och renovera?

Bostadsrättsföreningen svarar för att huset och bostadsrättsföreningens fasta egendom, med undantag för bostadsrättshavarens ansvar, är väl underhållet och hålls i gott skick.

Bostadsrättsföreningen svarar vidare för underhåll och reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om bostadsrättsföreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet (så kallade stamledningar), ledningar för avlopp, gas, vatten och anordningar för informationsöverföring som bostadsrättsföreningen försett lägenheten med och som finns i golv, tak, lägenhetsavskiljande- eller bärande vägg, radiatorer och värmeledningar i lägenheten som bostadsrättsföreningen försett lägenheten med, rökgångar (ej rökgångar i kakelugnar) och ventilationskanaler, inkluderat hela ventilationssystemet inklusive ventilationsdon samt även för spiskåpa/köksfläkt som utgör del av husets ventilation, samt ytterdörr samt i förekommande fall för brevlåda och postbox.

Vad gäller för ventilationen?

Att ventilationen fungerar som den är tänkt är viktig för din egen trivsel men även för fastigheten i stort. Våra fastigheter har frånluft i kök och toalett/badrum och friskluft/tilluft i sovrum och vardagsrum. I originalutförande är frånluftskanalen ansluten till en spiskåpa. Du får under inga omständigheter koppla en forcerande fläkt (fläkt med egen motor) till frånluftskanalen.  

Vad gäller om jag vill byta spiskåpa eller byta till en kolfilterfläkt? 

Ventilationen och flödet i din spiskåpa påverkar även dina grannars ventilation. Därför behöver du anlita en ventilationsfirma som justerar flödet när du har bytt spiskåpa som är ansluten till husets ventilation. 

Om du byter från en spiskåpa som är ansluten till husets ventilation, till en köksfläkt/kolfilterfläkt får du inte ansluta den till husets ventilation, i stället behöver du montera en frånluftsventil i väggen. Flödet i ventilen behöver justeras in av ett OVK-behörigt företag. Skicka injusteringsprotokollet till förvaltaren.

Vad gäller för elementen?

Då en ändring i värmesystemet kan få följdverkningar i flera lägenheter så måste man ha tillstånd för alla förändringar. Då föreningen ansvarar för värmen i lägenheten kommer tillstånd ej ges för att ta bort något element även om golvvärme installeras.

Vad gäller för Vatten & Avlopp? 

Alla ledningar och rör måste vara åtkomliga för inspektion och eventuella avstängningsventiler ska vara nåbara för avstängning. 

Om vattenledningar byggs in i till exempel en slits/inbyggnad bör en fuktsensor/vattenlarm installeras. Detta för att tidigt kunna upptäcka ett eventuellt läckage och minimera kostsamma vattenskador. 

Vad gäller för El? 

Tänk på att elarbeten måste utföras av en behörig elektriker och med rätt material. 

Vad gäller för 3-fas till spisen? 

Vid ombyggnation till 3-fas till spisen gäller följande arbetsbeskrivning:

1.      Elcentralen i lägenheten byggs om med komplettering av 3 st. 16A säkringar.

2.      Elledning från elcentral till spisuttag ersätts från 1-fas 20A till 3-fas 16A (5-ledare installeras)

3.      3-fas spisuttag monteras bakom spis

Vad gäller om jag vill flytta köket?  

Att flytta ut köket i vardagsrummet för att skapa ytterligare ett sovrum är en vanlig men omfattande ombyggnation. 

Innan du påbörjar planeringen av köksflytten rekommenderar föreningen att du tar kontakt med någon som har erfarenhet av dessa projekt och har kunskap om hur man ska genomföra ingreppet på ett fackmässigt sätt.  

Då ombyggnationen påverkar ventilation, vatten, avlopp och el samt innebär en väsentlig förändring i lägenheten i form av fler rum, kommer ombyggnationen kräva godkännande av styrelsen och i förekommande fall bygganmälan till kommunen, i vissa fall krävs även bygglov. 

Då det skall finnas frånluft i kök och tilluft i sovrum och vardagsrum kommer du behöva flytta frånluften från det gamla köket till det nya, observera att den nya dragningen av kanal ska vara åtkomlig för rensning. Efter att du har flyttat frånluften behöver systemet mätas upp och justeras in och då det påverkar flödet i hela fastigheten skall injusteringen genomföras av ett OVK-behörigt företag. Skicka injusteringsprotokollet till förvaltaren. Kontakta förvaltaren om du behöver tips på utförare. 

Du kommer även behöva montera samma friskluftsventil i det “nya” sovrummet som finns i övriga rum (Easy-Vent ROT modell Flexi). 

Hur går jag till väga vid en tillståndspliktig renovering/ombyggnation? 

1.    Leta fram din lägenhetstyp bland ritningarna längst ned på denna sida.

2.    Rita in hur du tänkt att lägenheten ska se ut efter ombyggnationen. Kanaler, friskluftsventiler, rördragningar, avstängningsventiler, elinstallationer och väggars placering ska framgå. 

3.    Kontakta kommunen för att säkerställa om du behöver bygglov och/eller göra bygganmälan. 

4.    Mejla förvaltaren följande underlag:  

1.       Ritning med tänkt ombyggnation

2.       Beskrivning av tänkt ombyggnation 

3.       Godkänt bygglov eller bygganmälan, alternativt intyg på att detta inte krävs. 

5.    När förvaltaren återkommit med skriftligt godkännande kan du påbörja ombyggnationen. (Observera att görs förändringar på godkänd ritning så behöver nytt tillstånd inhämtas)

6.   När ombyggnationen är färdig kontaktar du förvaltaren som då beställer en besiktning. Besiktningen bekostas av dig som boende.