Varför byta stadgar?

Alla texter åldras med tiden. De åldras i den bemärkelsen att samhället ständigt utvecklas. Lagar, språk och värderingar förändras liksom HSB som organisation.

Senaste gången bostadsrättsföreningarnas stadgar reviderades var 2004 efter ändringar i bostadsrättslagen, men någon fullständig genomgång av stadgarna genomfördes inte. På så vis har stadgarna hittills varit ett lapptäcke av olika revisioner.

Lättare språk och struktur

 

I första hand är det språket och strukturen i de nya normalstadgarna för bostadsrättsföreningar som har ändrats. Med hjälp av bland annat en innehållsförteckning och beskrivande rubriker är vår ambition att det ska vara mycket lättare att hitta rätt.

Huvudskälen att ändra stadgar är

• Texterna har anpassats till aktuell lagstiftning.
• De nya stadgarna är mer lättbegripliga för våra medlemmar.
• Stadgarna stämmer bättre överens med de värderingar som HSB står för i dag och är mer enhetliga inom hela HSB.

 

De viktigaste ändringarna

Här kan du läsa en sammanfattning av de viktigaste förändringarna i HSB normalstadgar för 2011, jämfört med tidigare versioner av stadgarna.

§ 2 Ändamålet

 

Tillägg att föreningen i all verksamhet ska värna om miljön genom att verka för en långsiktig hållbar utveckling. Denna skrivning hade flera föreningar tidigare gjort som en avvikelse.

§ 5 Rätt till medlemskap

 

Det finns inte längre en exemplifiering av vilka grupper som inte får diskrimineras. Inom HSB får man inte diskriminera någon grupp.

§ 11 Insats andelstal och årsavgift

 

Här finns flera nyheter. Det normala i de nya stadgarna är att andelstal är styrande för årsavgiftens storlek. Tidigare har insats betraktats som norm. Inget hindrar däremot en förening från att använda insats också framöver. En variant för insats som fördelningsgrund har tagits fram. Föreningar med insats får därför göra en anpassning av de egna stadgarna.

Ny definition att årsavgiften ska täcka bostadsrättsföreningens löpande verksamhet.

Avgiftens storlek medger reservering av medel till underhållsfonden. Detta är nytt och förklaringen återkommer under rubriken § 27 fonder.

Enligt 2003-års stadgar med andelstal måste varje beslut om ändring av andelstal fattas av föreningsstämman. I 2011-års stadgar har en justering skett som innebär att det bara är om det inbördes förhållandet mellan andelstalen ändras, som beslut av stämman är nödvändigt. På så vis måste exempelvis inte en stämma hållas varje gång en hyresrätt blir bostadsrätt, vilket kan vara bra för ombildade föreningar. Om beslutet däremot rubbar det inbördes förhållandet krävs 2/3 majoritet av de röstande. Det kan vara rimligt att ha ett minoritetsskydd till skydd för orimligt övervältrande av månadsavgiften, på samma vis som t.ex. vid förändring av insatser.

Det har öppnats en möjlighet för föreningen att ta ut ersättning för informationsöverföring med lika belopp per lägenhet. Det innebär att kostnaden för bredband eller kabel-TV kan fördelas lika i stället för efter andelstalet. Många föreningar har i praktiken redan gjort på det viset, men här öppnas möjligheten för föreningen att ha det valet. Ordet informationsöverföring är förhoppningsvis framtidssäkert och innefattar också kommande tekniska lösningar. Men det ska vara begränsande så att inte stadgarna öppnar för godtyckliga individualiseringar av kostnaderna.

§ 12 Upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgift samt avgift för andrahandsupplåtelse

 

Det har gjorts ett tillägg i § 12 om att föreningen får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse. Avgiftstaket är på högst 10 % av prisbasbeloppet per år. Det krävs i så fall ett beslut av styrelsen. Vid uthyrning kortare tid än ett år måste avgiften justeras neråt.

§ 16 Kallelse

 

Kallelsetiden är nu densamma för ordinarie och extrastämma: Tidigast fyra och senast två veckor före stämma. Detta överensstämmer med förslaget till förändringar i Lagen om ekonomiska föreningar.

§ 17 Dagordning

 

De förändringar som de nya stadgarna innebär är främst redaktionella och tydliggör hur en stämma ska genomföras. Vad som kan betecknas som nyheter är att:

• Stämman öppnas och avslutas (p 1, 24).
• Fler än två rösträknare kan väljas (p 7).
• Valberedningen omnämns också bland dem som kan få arvode (p 14).
• Antalet styrelseledamöter, revisorer och valberedare ska fastställas före valen (p 15, 18, 20).
• HSB ledamoten ska presenteras (p 17).
• Valberedningens sammankallande heter nu valberedningens ordförande, såsom för HSB-föreningar (p 21).
• Styrelsens ordförande väljs på föreningsstämman. Ändringen stämmer överens med HSB kod för brf.

§ 18 Rösträtt, ombud och biträde

 

Kretsen av vem som kan vara ombud eller biträde är i de nya stadgarna oinskränkt. Bakgrunden är att den utredning som pågår avseende lag om ekonomiska föreningar kommer att föreslå att kretsen ska vara oinskränkt. Skälet är bl.a. att ett medlemskap kan representera stora värden och medlemmen ska då ha bra förutsättning att tillvarata sin rätt på stämman. Risken för så kallade kupper bedöms vara liten. Fördelarna överväger dessutom de nackdelar det kan innebära.

Den som inte fullgjort sin förpliktelse till föreningen har inte rösträtt på stämman. Detta har nu preciserats till att gälla den som inte betalt årsavgift eller insats, vilket redan tidigare var det egentliga syftet med bestämmelsen.

En fullmakt ska lämnas in. Föreningen kan ha behov av att bevisa närvaron, så det räcker inte längre att bara visa upp den.

§ 22 Konstituering och firmateckning

 

Det krävs inte i de nya stadgarna att föreningen ska utse en vice ordförande. Något hinder mot att utse en sådan finns däremot inte. Nytt beträffande antal firmatecknare är att det nu ska vara högst fyra, men två styrelseledamöter räcker. Tidigare skulle fyra personer utses men i en liten förening kan det kännas mycket att ha så många firmatecknare. Styrelsens ordförande utses på stämman, i övrigt konstituerar styrelsen sig själv. Tidigare gällde att styrelsen i sin helhet konstituerar sig själv.

§ 26 Valberedning

 

En nyhet är att valberedningen ska lämna förslag på arvoden och principer för andra ekonomiska ersättningar till styrelsen och revisorerna.

§ 27 Fonder

 

Enligt bestämmelsen är det styrelsen som reserverar medel för det yttre underhållet. Skrivningen förutsätter att det finns en upprättad underhållsplan som uppfyller kraven i § 28. När styrelsen beslutar årsavgiftens storlek (§ 11) så ska hänsyn tas till reservering av pengarna. När stämman sedan fattar beslut med anledning av föreningens vinst eller förlust (§ 17 punkten 12) kommer inte frågan om underhållsfondering att vara med. Styrelsen har i de nya normalstadgarna tagit över ansvaret för detta. Därmed kan inte stämman, som tidigare, rösta nej till en avsättning till underhållsfonden.

Föreningen kan i de nya stadgarna själva välja om de vill ha en inre fond eller inte.

Tidigare har det varit oklart vad som gäller för lokaler som är upplåtna med bostadsrätt. Nu är det klargjort att bara bostäder kan avsätta och ta ut några pengar ur fonden för inre underhåll.

§ 28 Underhållsplan

 

Kraven på underhållsplanen fanns visserligen redan tidigare men nu har den strukturerats annorlunda för att bli tydligare. Samtidigt har kraven på styrelsen skärpts, så som beskrivits under § 27.

§ 31 Bostadsrättshavarens ansvar

 

Detta är den bestämmelse i stadgarna där det kan finnas störst behov av anpassningar till den egna föreningen. Normalstadgarna ska därför betraktas som ett väl genomarbetat förslag på fördelningen mellan parterna.

För att öka tillgängligheten har punktlistan nu numrerats.

Ingress: Här står det att om bostadsrättshavaren vill ta den bostadsrättstilläggsförsäkring som föreningen tecknat, så ska bostadsrättshavaren svara för självrisk och åldersnedskrivning.

Punkt 5: Ytterdörren ligger enligt de nya normalstadgarna normalt på bostadsrättsföreningen. Däremot är alla funktionsdelar kvar på bostadsrättshavaren.

Punkt 6: Isolerglaskassett har lagts till.

Punkt 14: Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga elledningar enligt de nya stadgarna.Tidigare var det bara synliga ledningar, men eftersom det är komplicerat att dela ansvar på en kabel som delvis är synlig och delvis är inbyggd har skrivningen ändrats.

Punkten om egna installationer har tagits bort eftersom den riskerar att bli missvisande. Bostadsrättshavaren svarar i princip alltid för egna installationer. Om installationerna har utförts på de områden som bostadsrättsföreningen ansvarar för (exempelvis avlopp och ventilation) måste föreningen agera direkt mot den som utfört den felaktiga åtgärden och inte mot den som har "ärvt” problemet efter en överlåtelse.

§ 32 Bostadsrättsföreningens ansvar

 

Ordet ”synliga” (ledningar) har bytts mot ”ursprungligt golv, tak, lägenhetsavskiljande vägg eller bärande vägg” för att klargöra var föreningens ansvarsområde begränsas.

Det har tydliggjorts att bostadsrättsföreningen ansvarar för hela ventilationssystemet. Ansvaret för ventilationsdonet faller numera också under föreningens ansvar eftersom det måste justeras för att systemet ska kunna fungera bra. Eftersom myndigheten alltid kommer att vända sig mot föreningen om det finns brister i ventilationen är det viktigt att hela ansvaret tydligt på den.

En sista mening tydliggör att föreningen svarar för sådant som ligger utanför bostadsrätten; brevlåda, postboxar och staket.

§ 34 Bostadsrättsföreningens övertagande av underhållsåtgärd

 

Större delen av paragrafen är oförändrad och syftar fortfarande till åtgärder i samband med stamrenovering. Däremot har sista meningen, om att återställande ska ske till sedvanlig standard, tagits bort. Utan att ta ställning till hur en eventuell ersättningssituation ska se ut är det orimligt att begränsa möjligheterna till ersättning för dem som har haft en förhållandevis bättre standard.

§ 35 Förändring av bostadsrättslägenhet

 

Denna paragraf är ny men motsvarar helt vad som framkommer ur bostadsrättslagen. Det anses ändå som att den är viktig i sammanhanget och därför ska finnas med.

§ 40 Andrahandsupplåtelse

 

Riksdagen har beslutat om lagändring i bostadsrättslagen. De skäl en bostadsrättshavare behöver för att få samtycke blir generösare.

§ 44 Förverkandegrunder

 

De förverkandegrunder som nämns är desamma som enligt bostadsrättslagen och tidigare stadgar. Strukturen har ändrats och en lång rad paragrafer har inarbetats i texten. På så vis slipper man mängder med hänvisningar.

Att inte betala avgiften för andrahandsupplåtelse är också en förverkandegrund.

§ 45 Vissa meddelanden

 

Detta är en ny paragraf som samlar upp i vilka fall särskilda meddelanden måste sändas, något som varit svårt att tydligt få fram genom stadgar och lag.

§ 48 Utträde ur HSB

 

Vid utträde från HSB har i bestämmelsen förtydligats att det då inte behövs godkännande från HSB för att byta stadgar och firma. En bostadsrättsförening som lämnar HSB ska byta stadgar och ändra sin firma.

 

Så byter vi stadgar

Viktiga punkter att följa när vi ska ändra våra stadgar

 

1. Beslut att ändra stadgarna skall fattas av två på varandra följande föreningsstämmor. (Det finns en teoretisk möjlighet att ändra stadgarna genom ett stämmobeslut. Då krävs att samtliga medlemmar är närvarande och att beslutet är enhälligt). Det krävs inte att beslut fattas på ordinarie föreningsstämma.

För giltigt beslut fordras att beslutet på den senare föreningsstämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. På den första stämman är det tillräckligt att beslutet fattas med enkel majoritet.

OBS! Om beräkningsgrunden för årsavgift ändras från insats till andelstal krävs 3⁄4-dels majoritet för förslaget vid den andra stämman.

Kallelse till den andra stämman får inte utfärdas innan den första stämman har hållits.

2. I kallelsen ska det anges att stämman ska behandla förslag att anta de nya stadgarna. Enligt 7 kap 8 § föreningslagen skall det huvudsakliga innehållet av förslaget till ändringen anges i kallelsen. Eftersom det här är fråga om en omfattande redaktionell omarbetning men också åtskilliga ändringar i sak, är det passande att förslaget i sin helhet finns med i kallelsen exempelvis som en bilaga.

Textförslag till kallelsen för den första förningsstämman:

Styrelsens förslag till att anta nya stadgar, 2011-års normalstadgar för HSB-bostadsrättsförening. Stadgeförslaget i dess helhet bifogas kallelse 

3. Ett fullständigt förslag till stadgeändring ska, efter det att kallelse har utfärdats, hållas tillgängligt för medlemmarna hos föreningen och genast sändas till medlemmar som begär det och vars postadress är känd för föreningen (7 kap 8 § föreningslagen).

4. I kallelsen till den andra föreningsstämman ska det anges vilket beslut den första stämman fattat.

Beslutet ska, för att vara giltigt, biträdas av minst två tredjedelar (alternativt 3⁄4 delar) av de röstande vid denna andra föreningsstämma.

5. Efter att ni har haft er andra stämma så skickar ni ett underskrivet och vidimerat exemplar till HSB:

6. HSB undertecknar de nya stadgarna. Därefter skickar HSB alla handlingar till Bolagsverket.

7. Registreringsavgiften betalas av föreningen till Bolagsverket.

8. Bolagsverket registrerar de nya stadgarna, som då börjar gälla.

 9. HSB tar emot de nya stadgarna från Bolagsverket och skickar de vidare till bostadsrättsföreningen.

 

Extrastämma kommer att hållas 8. mars 2016 .