Hyra ut i andra hand (Airbnb)

Defintion av andrahandsupplåtelse

En andrahandsupplåtelse är när någon annan än du självständigt använder din lägenhet. Detta gäller även om du lånar ut lägenheten till någon i den närmaste familjekretsen. Det krävs inte att du tar betalt av den som använder lägenheten.

Airbnb eller liknande tjänst

Att hyra ut sin lägenhet via Airbnb eller en annan liknande tjänst faller in under samma regelverk som alla andra former av andrahandsupplåtelser. Eftersom uthyrningar via Airbnb ofta är kortvariga är det viktigt att vara medveten om att varje ny uthyrning ses som en självständig andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd. Ett tillstånd från styrelsen att upplåta sin lägenhet i andrahand går således inte att använda för flera korta uthyrningar. Tillstånd att upplåta sin lägenhet i andrahand kräver att du har godtagbara skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har en befogad anledning att neka. En anledning att neka korttidsuthyrningar är att det kan bidra till en otrygghet för de övriga boende samt att det blir svårare att förvalta föreningen. Att hyra ut sin lägenhet genom Airbnb kan även betraktas som hotellverksamhet vilket innebär att bostadsrättens användning står i strid med dess ändamål. En bostadsrätt ska användas för bostadsändamål och inte som kommersiell verksamhet. Är det så att du upplåter din lägenhet i andra hand utan tillstånd utgör det en förverkandegrund som kan ligga till grund för en uppsägning av nyttjanderätten till bostaden.

Skäl till andrahandsupplåtelse

Bostadsrättslagens 7 kapitel 10 § styr hur du kan hyra ut din bostadsrättslägenhet. I lagen anges att det ska finnas så kallade beaktansvärda skäl som grund för uthyrningen. Här är några vanliga exempel på skäl till andrahandsupplåtelse:

• Provsambo
• Bereda närstående bostad
• Tillfälligt arbete på annan ort
• Tillfälliga tudier på annan ort
• Tillfällig vistelse på annan ort

Även om du har skäl att hyra ut i andra hand kan bostadsrättsföreningen neka ansökan om andrahandsuthyrning om föreningen har en befogad anledning till det.

Ansökan om tillstånd för andrahandsupplåtelse

Om du önskar att ansöka om tillstånd för andrahandsupplåtelse så kan du logga in på Mitt HSB och gå in på "Ärenden och felanmälan" - "Mina styrelseärenden" och skapa en andrahandsupplåtelse. Alternativt fyll i blanketten som finns längst ner på sidan och lämna den till styrelsen på expeditionstid. I din ansökan ska du ange skäl, hur lång tid och till vem du vill hyra ut lägenheten. 

Dina skyldigheter mot föreningen under uthyrningen

Dina skyldigheter gentemot föreningen kvarstår även vid en andrahandsuthyrning. Med andra ord så gäller det att hyresgästen informeras om vad som gäller i föreningen och att denna följer uppmaningar från styrelsen på samma sätt som du som bostadsrättsinnehavare skulle ha gjort. Det innebär till exempel att om andrahandshyresgästen ger upphov till störningar kan bostadsrätten förverkas, vilket innebär att du som bostadsrättshavare i värsta fall kan bli uppsagd från din bostadsrätt. Du som hyr ut ansvarar också för det löpande underhållet av lägenheten samt eventuella skador, kostnader och/eller förluster som föreningen drabbas av på grund av hyresgästen eller gäst till denna. Du har också  ansvar att avgifter betalas i tid till föreningen.

Dina skyldigheter mot hyresgästen

Den som hyr din lägenhet i andra hand blir din hyresgäst och du blir hyresvärd. Med andra ord så ska du följa lagar och regler som vilken hyresvärd som helst. Ett skriftligt andrahandshyresavtal mellan dig som hyr ut och den som hyr är inget krav, men är en fördel och  rekommenderas. 

Vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt får du ta ut en så kallad kostnadsbaserad hyra. Det innebär att du får ta ut en hyra som motsvarar dina driftkostnader och kapitalkostnader. Med driftkostnader menas de nödvändiga och faktiska kostnader du har för lägenheten. Till exempel kostnad för el, vatten, bredband och avgiften till bostadsrättsföreningen. Kapitalkostnaden är en sorts schablonmässig beräkning av vad det kostar att ha kapital bundet i bostaden. Det spelar ingen roll vilka faktiska räntekostnader du har, utan kapitalkostnaden är en uppskattad räntekostnad. Utgångspunkten för beräkningen av kapitalkostnad är lägenhetens marknadsvärde. För bedömning av marknadsvärdet kan inköpspriset få betydelse, men det är också möjligt att jämföra med priset för motsvarande lägenheter. På marknadsvärdet beräknas sedan en skälig avkastningsränta. En riktpunkt för vad som kan anses skäligt är en ränta som är ett par procentenheter högre än Riksbankens referensränta. Avkastningsräntan är inte tänkt att följa varje förändring av ränteläget, utan ska bestämmas utifrån hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt.