Boendeinformation

På dessa sidor hittar du information som är bra att känna till när du bor hos oss. Här kan du även hitta information om hur olika saker i våra hus fungerar. 

Titta gärna på filmen nedan om vad som gäller när man bor i bostadsrätt. 

Välkommen!

VAD INNEBÄR BOSTADSRÄTT I HSB?

Bostadsrätt innebär att medlemmarna i en bostadsrätts-förening gemensamt äger och förvaltar hus och mark som hör till bostadsrättsföreningen. Alla medlemmar har möjlighet att genom styrel sen och genom eget agerande påverka ekonomi och förvaltning. En bostadsrättsförening har inget vinstsyfte utan ska gynna sina medlemmars eko nomiska intressen. 

I Sverige finns cirka 22,8 procent av bostäderna i bostadsrättsföreningar. Det finns drygt en miljon bostadsrättslägenheter i Sverige och drygt en tredjedel av dessa är HSB-bostadsrätter. 

Vi som bor i bostadsrätt har stor frihet att själva utforma vårt boende. Tillsammans beslutar vi när vårt hus ska renoveras och när vi ska göra större miljösatsningar. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren får förändra i lägenheten. Ska bostadsrättshavaren göra ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av vissa ledningar eller någon annan väsentlig ändring krävs dock alltid styrelsens godkännande.

Bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av sin bostadsrätt. Det innebär bland annat att bostads-rättshavarna själva beslutar om när deras bostadsrätt ska tapetseras eller målas om. 

Ett medlemskap i en bostadsrättsförening medför såväl rättigheter som skyldigheter för dig som medlem och bostadsrättshavare. Detta regleras i bostadsrätts-lagen och bostadsrättsföreningens egna stadgar. Även lagen om ekonomiska föreningar innehåller viktiga regleringar som rör bostadsrättsföreningen.

TILLSAMMANS BLIR BOSTADSRÄTTS- FÖRENINGARNA STARKA

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Det grundläggande ändamålet för alla bostadsrättsföreningar är att upplåta lägen  heter med bostadsrätt och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen.

HSB är en medlemsägd, kooperativ organisation, där personer frivilligt samverkar för att tillgodose sina gemensamma ekonomiska, sociala och kulturella behov och önskemål. HSB har sin styrka i att kombinera lokalt självbestämmande med demokratisk samverkan i tre led. De tre leden är bostadsrättsföreningen, HSB-föreningen och HSB Riksförbund. Inom HSB-organisationen finns cirka 4 000 bostadsrättsföreningar.

En grundtanke med HSB är att erbjuda medlemmarna något mer än enbart en bostad. I samverkan kan bostads- rättsföreningarna utveckla social service och fritids- aktiviteter i bostadsområdena. Genom samverkan finns stora möjlig  heter att tillsammans skapa ett gott boende.

STADGARNA ÄR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS SPELREGLER

En bostadsrättsförening får inte skötas hur som helst. 

I bostadsrättslagen och lagen om ekono miska föreningar regleras många frågor av stor betydelse för bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen måste enligt lagen om ekonomiska föreningar ha egna stadgar. Stadgarna kan populärt sägas vara en del av bostadsrätts- föreningens spelregler. HSB har tagit fram normalstadgar som bostadsrättsföreningar som är medlemmar i HSB använder sig av.

Stadgarna reglerar vilket ansvar föreningen respektive bostadsrättshavaren har när det gäller underhåll och reparationer. De reglerar även vilka befogenheter styrelsen har och vad som gäller vid föreningsstämma etc. När du blir medlem i en bostadsrätts förening accepterar du bostadsrättsföreningens stadgar och åtar dig att följa dem. Du kan förstås senare verka för ändring av stadgarna så länge ändringarna inte strider mot lagen. En anpassning av stadgarna kräver HSBs godkännande.

Mycket av det som medlemmar tycker är viktigt i bostadsrättsföreningen, exempelvis hur städningen fungerar, hur tvättstugan är utrustad, vilka träd och buskar som finns runt husen, regleras varken i lagar eller bostadsrättsföreningens stadgar. Sådana frågor beslutar medlemmarna om helt själva på förenings-stämman eller genom den förtroendevalda styrelsen. Behoven växlar i olika bostadsrättsföreningar och från tid till annan.

SÅ BILDAS EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING I HSB

De flesta som bor i en bostadsrättsförening i HSB kommer in i en färdigbildad bostadsrättsförening.  

En bostadsrättsförening bildas formellt redan när HSB-föreningen på orten skaffar tomtmarken och börjar planeringen av området. De första medlemmarna i bostadsrättsföreningen är därför HSB-föreningen samt oftast ledamöter och suppleanter som HSB-föreningens styrelse tillsätter.

När bostadsrättsföreningen senare upplåter bostads-rätterna får varje bostad ett pris, kallad insats. Insatsen är bostadsrättsföreningens egna kapital som används för att betala den del av produktionskostnaden som inte täcks av lån. Bostadsrätten får ett andelstal som ligger  till grund för att beräkna månadsavgiften. Avgiften kan också beräknas utifrån insatsen som omräknas till fördelningstal. Månadsavgiften ska täcka bostads  rättens del av bostadsrättsföreningens kostnader och beslutade reserveringar. Kostnader för värme, vatten, el och renhållning kan tas ut efter förbrukning om det finns teknik som ger möjlighet att beräkna varje hushålls förbrukning. I andra fall fördelas kostnaderna mellan medlemmarna efter samma grunder som månads-avgiften. Månads avgiften, som formellt sett heter års avgift, fastställs av bostadsrättsföreningens styrelse.

EN BOSTADSRÄTT KAN SÄLJAS FRITT

En bostadsrättshavare kan sälja, eller överlåta som det korrekt kallas, sin bostadsrätt fritt och själv komma  överens med köparen om priset. Ett skriftligt avtal som undertecknas av köpare och säljare måste upprättas,  där det bland annat framgår vilken bostadsrätt över-låtelsen gäller samt köpeskilling. För att köparen ska  bli bostadsrättshavare krävs att styrelsen beviljar denne medlemskap i bostadsrättsföreningen. Om inte medlemskap beviljas blir köpet ogiltigt och köparen kan inte  ta bostaden i besittning och flytta in.

I de flesta fall sköter HSB-föreningen på orten, på uppdrag av bostadsrättsföreningen, administrationen kring överlåtelsen. I samband med överlåtelsen får bostadsrättsföreningen ta ut en överlåtelseavgift för att täcka de administrativa kostnaderna. 

ANDRAHANDSUPPLÅTELSE KRÄVER TILLSTÅND 

Bostadsrättshavaren måste alltid söka tillstånd för andrahandsupplåtelse. Tillstånd söks hos bostadsrätts-föreningens styrelse. Andrahandsuthyrningar brukar tillåtas när den som vill hyra ut har skäl att hyra ut sin bostad. Det gäller till exempel när bostadsrättshavaren långvarigt vårdas på sjuk hus, arbetar alternativt studerar på annan ort eller önskar provsambo. För tillstånd  krävs också att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att säga nej till uthyrningen. Bostadsrätts-föreningen ska tidsbegränsa tillståndet för andrahands-uthyrning. Vanligtvis ges tillstånd på sex månader  eller ett år. Detta kan sedan förlängas om bostadsrätts-havaren fortfarande har skäl och bostadsrättsföreningen saknar befogad anledning att neka.

Bostadsrättshavare som inte är nöjd med styrelsens beslut kan vända sig till hyresnämnden för att få beslutet överprövat.

När en medlem bara ska hyra ut ett rum och själv  bo kvar i resten av bostaden behövs inget tillstånd av styrelsen. Avgörande för om det är en andrahandsut hyrning är om andra handshyresgästen brukar lägen-heten självständigt.

SÅ STYRS EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Föreningsstämman väljer bland annat styrelse och beviljar ansvarsfrihet för styrelsen.

Styrelsen leder bostadsrättsföreningens arbete mellan föreningsstämmorna och ansvarar för den löpande förvaltningen. 

Revisorerna ska granska bostadsrättsföreningens räkenskaper och styrelsens arbete.

Valberedningen ska förbereda de val som sker på föreningsstämman genom att tillfråga och föreslå kandidater och arvoden.

FÖRENINGSSTÄMMA HÅLLS EN GÅNG OM ÅRET

På föreningsstämman ska medlemmarna granska den verksamhet som bostadsrättsföreningen haft under året. Medlemmarna kan också komma med förslag på nya sätt att driva bostadsrättsföreningen eller ändra på sådant som de anser felaktigt.

Ordinarie föreningsstämma ska hållas en gång om året. Enligt lagen om ekonomiska föreningar ska stämman hållas inom sex månader efter utgången av varje räken- skapsår. Ju tidigare på det nya verksamhetsåret som föreningsstämman kan hållas, desto bättre.

Styrelsen kan sammankalla till extra föreningsstämma. Vanligen brukar medlemmarna kallas till en extra föreningsstämma när stadgarna ska ändras. Stadgeänd-ringar kräver vanligtvis beslut på två på varandra följande stämmor och det är då inte praktiskt att vänta på ytterligare en ordinarie föreningsstämma. En extra föreningsstämma kan också behövas om flera ledamöter lämnat styrelsen och kompletteringsval måste göras. Extra föreningsstämma ska också hållas om en revisor eller minst en tiondel av de röstberättigade medlem-marna begär det.

KALLELSE TIDIGAST SEX VECKOR I FÖRVÄG

Styrelsen kallar till föreningsstämma. Kallelsen får utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman.  I bostadsrättsföreningens stadgar står vilken kallelsetiden är enligt just den bostadsrättsföreningen. Enligt stadgarna ska kallelsen sättas upp på lämplig plats i bo stadshusen. Den ska innehålla uppgifter om vilka ärenden som ska behandlas på föreningsstämman.

Om föreningsstämman hålls vid en annan tidpunkt än det som sägs i stadgarna eller exempelvis om bostads-rättsföreningen ska likvideras eller slås samman med en annan bostadsrättsförening måste skriftlig kallelse sändas till alla medlemmar under deras senast kända adress.

FORMALISERAD DAGORDNING

Föreningsstämman är mycket formellt upplagd.  Dagordningen finns angiven i stadgarna. Förenings-stämman kan delas in i tre huvuddelar för  utom  inledningen då bland annat mötesord förande väljs.

• Den första delen är en genomgång av årsredovisningen och revisorernas berättelse. Föreningsstämman ska alltid fastställa resultat- och balansräkningen samt besluta om hur bostadsrättsföreningens vinst eller förlust ska disponeras och om styrelsen ska beviljas ansvarsfrihet.
• Den andra delen innehåller val av styrelse, revisorer, valberedning samt fullmäktige ledamöter och i förekommande fall ombud till HSB-föreningens distriktsstämma.
• Den sista delen består av övriga anmälda ärenden.

Har bostadsrättsföreningen fått in förslag från medlem-marna, så kallade motioner, ska dessa anges både på dagordningen och i kallelsen. Då får medlemmarna tid på sig att fundera över förslagen. Under övriga frågor har styrelsen också möjlighet att komma med förslag eller information. Föreningsstämman får dock endast besluta i frågor som är med i kallelsen.

En del bostadsrättsföreningar inbjuder sina  med lemmar till informationsmöten mellan förenings-stämmorna. Då kan styrelsen i lugn och ro förklara och svara på frågor om bostadsrättsföreningens ekonomi, planerad ombyggnad/renovering eller annat som är  av intresse för alla medlemmar.

EN MEDLEM HAR EN RÖST

Huvudregeln i alla typer av föreningar är att varje medlem har en röst. Denna princip gäller också för bostadsrättsföreningar. Dock finns ett undantag och  det gäller om flera medlemmar tillsammans äger en bostadsrätt. Då har med lemmarna gemensamt en röst. Vem av medlemmarna som faktiskt ska rösta får de själva komma överens om när röstkorten delas ut. I närvaro-förteckningen ska antecknas vem av bostadsrättshavarna som utövar rösträtten. Äger en bostadsrättshavare flera bostadsrätter har hen ändå bara en röst.

Om en medlem inte har möjlighet att själv komma till föreningsstämman kan hen lämna fullmakt till ett ombud. Fullmakten ska vara skriftlig, daterad och inte äldre än ett år. Läs i bostadsrättsföreningens stadgar  vem som får vara ombud i den aktuella bostadsrätts-föreningen. 

En medlem har också rätt att ta med sig ett biträde till föreningsstämman. Biträdet, som inte har rösträtt, kan ge medlemmen hjälp i ekonomiska, tekniska eller juridiska frågor eller bara vara ett allmänt stöd. Samma krets av personer som kan vara ombud får också vara biträde. För juridiska personer gäller andra regler om vem som får vara biträde eller ombud.

Beslut vid föreningsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Med enkel majoritet menas att ett förslag har fått mer än hälften av rösterna. Vissa beslut måste dock fattas med kvalificerad majoritet, till exempel 2/3 eller 3/4 av rösterna. Ett exempel på detta är ändring av  stadgarna, som kräver enkel majoritet vid första stämman och 2/3 majoritet på andra stämman.

MOTIONER UTAN KRUSIDULLER

Föreningsstämman handlar inte bara om att granska den verksamhet som redan varit. Än viktigare är det egentligen att diskutera bostadsrättsföreningens framtid. Styrelsen kan ta tillfället i akt och ta upp viktiga frågor till diskus-sion. Föreningsstämman är ett utmärkt tillfälle för styrelsen att få idéer och vägledning hur medlemmarna vill att bostadsrättsföreningen ska drivas.

Stadgarna ger medlemmarna rätt att anmäla ärenden  till föreningsstämman. Dessa förslag kallas motioner och ska lämnas skriftligt och i förväg. I stadgarna finns angivet när motionstiden går ut. Styrelsen ska sedan ha tid på sig att besvara motionen. Motion och svar bör bifogas med kallelsen.

För att ett ärende ska anses som en motion ska den innehålla ett förslag till åtgärd.

STYRELSEN HAR ANSVARET MELLAN FÖRENINGSSTÄMMORNA

Föreningsstämman är högsta beslutande instans i bostadsrättsföreningen. Det är inte görbart att ta upp alla löpande frågor på föreningsstämman. Därför utser föreningsstämman en styrelse som ansvarar för skötseln av bostadsrättsföreningens hus och andra tillgångar mellan föreningsstämmorna. Styrelsen får därmed ett mycket stort inflytande i bostadsrättsföreningen.  Det är inte ovanligt att en styrelse fattar hundratals beslut under ett verksamhetsår.

Styrelsen kan dock inte göra vad som helst. Styrelsen får exempelvis inte sälja eller ge bort bostadsrättsfören-ingens fasta egendom eller tomträtt. Styrelsen får heller inte riva eller bygga om fastigheten utan föreningsstäm-mans godkännande. 

Enligt stadgarna ska styrelsen besluta om årsavgifter, upprätta underhållsplan, upprätta budget, besiktiga bostadsrättsföreningens egendom varje år samt anta nya medlemmar.

Därutöver finns en mängd arbetsuppgifter som styrelsen också ansvarar för. Det handlar om att upp-handla administrativa och tekniska tjänster, att leda och utöva tillsyn över eventuella anställda bostadsrättsfören-ingen kan ha, att förvalta bostadsrättsföreningens till- gångar samt se till att redovisningen fullgörs enligt lag.

Styrelsen träffas regelbundet och måste föra protokoll vid mötena. Hur omfattande proto kollen ska vara beslutas av styrelsen. På styrelsens möten dryftas en hel del frågor som kan vara av personlig och känslig art. Det förekommer också affärsmässiga överväganden, därför är protokollen inte några ”offentliga” handlingar som medlemmarna fritt har rätt att ta del av. Det mesta som diskuteras och beslutas i styrelsen rör ändå sådant som medlemmarna har all anledning att få reda på. Därför bör styrelsen se till att det finns rutiner att sprida den allmänna infor-mationen till medlemmarna, kanske via regelbundna husmöten, ett medlemsblad eller en egen hemsida.

Alla medlemmar ska kunna ta del av förenings-stämmans protokoll senast tre veckor efter att stämman har ägt rum.

Styrelsens jobb granskas fortlöpande av revisorerna. De har givetvis rätt att ta del av alla protokoll och andra handlingar.

VEM KAN VÄLJAS IN I STYRELSEN?

Styrelsen ska bestå av lägst tre och högst elva ledamöter och högst fyra suppleanter om inte stadgarna föreskriver något annat. Det är föreningsstämman som bestämmer hur många som ska väljas. En ledamot ska utses av HSB-föreningen. HSB-föreningen kan även utse en suppleant till denna ledamot. HSB-ledamoten ska också kunna vägleda ledamöterna i olika frågor utifrån sin erfarenhet från andra bostadsrättsföreningar och sin kunskap om HSB-föreningen.

Styrelseledamöterna bör väljas på två år och avgå växelvis. Så skapas kontinuitet i styrelsens arbete.

Den som ska väljas in i styrelsen ska vara myndig och  får inte vara försatt i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare enligt föräldrabalken. Dessutom ska personen vara medlem i bostadsrättsföreningen eller i en regional HSB-förening. HSB-föreningen är i sin tur medlem i alla bostadsrättsföreningar. En medlems make eller sambo kan också väljas in i styrelsen även om veder- börande själv inte är medlem.

Styrelsens ordföranden väljs på föreningsstämman.  I övrigt konstituerar styrelsen sig själva och utser inom sig bland annat sekreterare om inte stadgarna föreskriver något annat. Vidare ska styrelsen utse en studieorganisatör. Studieorganisatören behöver inte vara ledamot eller suppleant i styrelsen.

Uppdraget som styrelseledamot är ett förtroende-uppdrag. Det innebär att föreningsstämman kan avsätta en styrelseledamot eller suppleant även om mandat-tiden inte har gått ut. Den förtroendevalde har också rätt att avgå när som helst under mandatperioden utan att hänvisa till några speciella skäl.

Som medlem kan man inte kräva att styrelseleda-möterna ska kunna och göra allt. För att klara vissa frågor måste bostadsrättsföreningen ibland köpa kompetens utifrån. Däremot ska styrelseledamöterna känna till vilka lagar och regler som gäller, hur en budget arbetas fram, hur underhållsplaner upprättas och följs upp.  De flesta HSB-föreningar har återkommande utbildning för styrelseledamöter.

HSBs ORGANISATION

HSB är organiserad i tre led, bostadsrättsföreningarna, HSB-föreningarna och HSB Riksförbund. Medlemmarna i bostadsrättsföreningarna bestämmer om allt som har med den egna bostadsrättsföreningen att göra.

Bostadsrättsföreningarna liksom bostadsrättshavarna är medlemmar i och äger de regionala HSB-föreningarna. HSB-föreningen är i sin tur medlem i bostadsrättsfören-ingarna. Medlemskapet är ömsesidigt och det är därför som HSB-föreningen utser en ledamot och eventuellt även en suppleant till styrelserna. HSB-föreningen har till uppgift att skapa så goda förutsättningar för sina medlemmar som möjligt. Från HSB-föreningarna ska bostadsrättsföreningarna få fullgod service och kunna köpa förvaltningstjänster till konkurrenskraftiga priser. Många av HSB-föreningarna har också medlemskort som ger medlemmarna olika förmåner.

HSB Riksförbund ägs av HSB-föreningarna och ska stödja HSB-föreningarnas verksamhet samt aktivt verka för HSBs gemensamma intressen. Detta görs bland  annat genom att påverka bostadspolitiken så att förut- sättningar förbättras för att skapa ett gott boende åt medlemmarna.