Försäljning till LKAB

Brf Järnvägen inleder nu förhandlingarna med LKAB om en försäljning av föreningens fastighet. Som de flesta känner till så ligger föreningens fastighet inom det område som påverkas av LKAB:s gruvdrift på 1365 meters huvudnivå.

LKAB har presenterat en preliminär tidplan som börjar med ett informationsmöte i mitten av december 2021 och därefter följer individuella värderingar av respektive lägenhet. Tanken är att varje medlem får välja om man vill träffa en representant för LKAB hemma i sin lägenhet eller om värderingen ska genomföras på distans med hjälp av ritningar, bilder mm. När värderingarna är genomförda tecknas villkorade avtal mellan föreningen och respektive bostadsrättsinnehavare, där föreningen köper medlemmens bostadsrätt. Därefter säljer föreningen hela fastigheten till LKAB efter att medlemmarna fått ta ställning till affären på två efter varandra följande föreningsstämmor. Beslutet kräver minst 2/3 av rösterna från föreningsstämman. 

Därefter sker tillträdet och medlemmarna får sina pengar för lägenheterna, lån löses mm. Detta beräknas enligt den preliminära tidplanen ske under kvartal 4 år 2022. Därefter finns det möjlighet att bo kvar ytterligare en tid, men då som hyresgäst hos LKAB Fastigheter med rivningsavtal.     

Vad gäller ersättningsnivåerna så är de inte beslutade ännu, men principen är att de ska vara i nivå med vad nyproducerade lägenheter kostar att köpa på öppna marknaden. Detta borde innebära en köpeskilling kring 30.000 kr per kvadratmeter, då det är på den nivå som exploatörerna (HSB, Riksbyggen) flaggar för att nyproducerade lägenheter i Malmfälten kommer att säljas under 2022.

OBS! viktigt att tänka på att du som medlem kommer att drabbas av en vinstskatt om du säljer din bostadsrätt för ett pris som är högre än vad du betalade när du köpte bostadsrätten en gång i tiden. Denna skatt är förnärvarande 22 % på vinsten. Det betyder alltså att om du säljer din lägenhet för ett belopp som är 1 mkr. högre än vad du köpte den för så kommer du behöva betala 220.000 kr i skatt. 

Eftersom de flesta medlemmar i föreningen har ägt sina bostadsrätter länge och priserna stigit kraftigt de senaste åren får alltså du som medlem räkna med att ersättningen som LKAB erbjuder inte kommer räcka för att köpa en nyproducerad lägenhet av samma storlek som du har idag, efter att du betalat skatten.    

Vad händer om medlemmarna säger nej?

Skulle mer än 1/3 av medlemmarna på föreningsstämmorna rösta nej så blir det ingen försäljning till LKAB i nuläget. Troligen skulle nya förhandlingar hållas mellan LKAB och bostadsrättsföreningen och mest troligt skulle LKAB tvingas erbjuda en högre ekonomisk ersättning.

Kommer man inte överens så kan ärendet tillslut gå vidare och bli en fråga för Bergsstaten, Kommunen, Länsstyrelsen och Lantmäteriet. Det är Bergsstaten som ger LKAB markanvisning, kommunen som ändrar detaljplanen till industriändamål och Lantmäteriet som hanterar det praktiska vid en ev. expropriation. Det betyder alltså att bostadsrättsföreningen mot sin vilja kan tvingas sälja fastigheten. Skulle detta bli aktuellt så är det istället expropriationslagens bestämmelser som avgör vilken ersättning medlemmarna får för sina bostadsrätter.

Expropriationslagens bestämmelser innebär att ersättningsnivån blir marknadsvärdet + 25 %.