Avgiftshöjning i bostadsrätt – det här gäller

Lästips: Få koll på din brf:s ekonomi

Bostadsrättsföreningen har enligt Bostadsrättslagen rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Denna avgift kan delas upp i mindre belopp som betalas månadsvis, vilket då benämns som månadsavgift. Avgiften ska täcka bostadsrättsföreningens löpande utgifter som räntor, amorteringar, skatter, försäkringar, el, uppvärmning med mera.

Stigande priser och räntor gör att många gamla och nya bostadsrättsföreningar nu måste höja sina avgifter. Men får höjningarna genomföras hur som helst? Jennifer Rudepalm, fastighetsjurist på HSB Riksförbund, ger svar.

Kan styrelsen höja avgiften på eget bevåg?

– Med stigande räntor kan det vara nödvändigt för en bostadsrättsförening att höja avgiften för att täcka kostnaderna för den löpande verksamheten. Det är något som styrelsen har befogenhet att besluta om och som anges i stadgarna och bostadsrättslagens bestämmelser. Det står alltså styrelsen fritt att, vid behov, höja årsavgiften utan att inhämta något särskilt godkännande från bostadsrättsföreningens medlemmar. Det gäller både nya och gamla bostadsrättsföreningar. 

Hur mycket kan avgiften höjas?

– Det finns inte heller någon gräns för hur mycket årsavgiften får höjas och det kan därför vara lämpligt för styrelsen att ha lång framförhållning och se till att avgiften höjs stegvis, till exempel med några procent varje år istället för att dra till med plötsliga och stora höjningar.

– Även om styrelsen har bra koll på ekonomin kan drastiska åtgärder behöva vidtas för att täcka kostnaderna för den löpande verksamheten. Till exempel på grund av inflation, oförutsägbara renoveringsbehov och allmänna kostnadsökningar.

Hur kan jag som bostadsrättsinnehavare förbereda mig inför höjda avgifter?

– Som bostadsrättsinnehavare bör man vara införstådd med att avgiften kan komma att höjas och försöka planera för sådana eventualiteter. Ett tips är att hålla sig ajour med hur ekonomin och underhållsbehovet ser ut i föreningen. På så sätt visar man även sitt engagemang som medlem, vilket alltid är positivt.

Så påverkar föreningens ekonomi

Cecilia Jutell är analytiker på HSB Stockholm. Hon hjälper bland annat bostadsrättsföreningar att planera ekonomi och investeringar på ett långsiktigt sätt men ger också goda råd till medlemmar för att öka kunskapen om hur bostadsrättsföreningars ekonomi fungerar. Här ger hon svar på de vanligaste frågorna som hon får gällande det ekonomiska läget, hur det påverkar bostadsrättens ekonomi – och vad du som boende bör ha koll på.

Räcker det med höjningar nu, eller ska vi vänta oss ännu fler framöver?

– Fler föreningar än vanligt har höjt sina avgifter, men höjningarna är över lag lägre än vad vi på HSB Stockholm anser att de behöver vara. Vår analys pekar på att det kommer att behövas ytterligare höjningar framöver, även om läget självklart varierar från fall till fall.

Många föreningar har ju höjt jättemycket. Varför behöver de höja mer?

– Även om föreningarnas kostnader för el, värme, avfall och vatten har stigit en hel del redan kommer de att stiga ytterligare till följd av nya taxor. Det är också många föreningar som har haft lånen bundna till låg ränta som kommer att få högre ränta 2024. Om man då inte höjer avgiften tillräckligt leder det till att föreningens sparande minskar.

Hur hänger sparandet ihop med avgifterna?

– Sparandet är den del av de totala intäkterna som finns kvar efter att drift- och räntekostnader är betalda. En förenings totala intäkt, som till stor del består av avgifter, ska räcka till både drift- och räntekostnader och ett bra sparande.

Vad händer om föreningen har ett för lågt sparande?

– Sparandet är till för att klara av framtida underhåll, alltså renoveringar. Om sparandet är för lågt innebär det att föreningen inte förbereder sitt framtida underhållsbehov. Har den inte sparat tillräckligt kommer den att behöva låna mer när det är dags för större underhållsåtgärder.

Vad har jag som boende egentligen för ansvar för föreningens ekonomi?

– Som boende är du medlem i bostadsrättsföreningen. Det är din och dina grannars avgifter som är de pengar föreningen har att röra sig med, och om pengarna inte räcker för att ta hand om husen är det ni som måste betala in mer. Det finns ingen annan ägare som kommer att stå för notan.

Vad kan jag göra för att se om föreningens ekonomi går ihop?

– Styrelsen som sköter det löpande arbetet med bland annat ekonomin består av föreningsmedlemmar och väljs på stämman varje år. Vill du kunna påverka ekonomin mycket ska du ställa upp som ledamot i styrelsen. Vill du bara få en överblick över ekonomin kan du börja med att läsa föreningens årsredovisning. Där får du en bild av hur ekonomin ser ut idag och vilka stora renoveringar föreningen står inför framöver.

Är det något särskilt jag ska kolla efter i årsredovisningen?

– Börja med att titta på nyckeltalet sparande. Det brukar vara en bra indikation på om ekonomin är god. Från och med årsredovisningen 2024 måste alla föreningar redovisa sitt sparande per kvadratmeter.

Hur mycket sparande ska brf:en ha?

– Det kan skilja från förening till förening och beror på vilket underhållsbehov man har i just den föreningen. Ett riktvärde brukar vara mellan 250 och 300 kronor per kvadratmeter och år. Är sparandet lägre bör man fråga styrelsen varför det är så.

Vad mer bör jag kolla på?

– Belåningsgrad är ett intressant mått som visar hur mycket lån som föreningen har. Här kan en förening ha allt ifrån en obefintlig belåningsgrad, noll kronor per kvadratmeter, till en mycket hög belåningsgrad över 15 000 kronor per kvadratmeter. Den genomsnittliga belåningsgraden för de föreningar HSB Stockholm förvaltar är 5 500 kronor per kvadratmeter.

Vad är lagom hög belåningsgrad?

– Det beror på. En nybyggd förening kan ha jättemycket i lån utan att det gör något, för där är allt helt nytt och inga stora renoveringar kommer att behövas på länge, så det finns gott om tid att betala av lånen. En äldre förening som har stora renoveringsbehov behöver däremot ha en låg belåningsgrad, eftersom den snart behöver ta nya lån. En gammal förening med stora renoveringsbehov och hög belåningsgrad, det är riktigt oroande.