Fem tips: Så sätter ni grunderna i brf-ekonomin

1. Sätt er in i föreningens ekonomi

Börja med att skaffa koll på era siffror. Det bästa sättet att avgöra hur en bostadsrättsförening mår ekonomiskt är att titta på sparandet – ett nyckeltal som från och med 2024 ska finnas med i varje förenings årsredovisning.

Sparandet avser föreningens överskott, det vill säga den summa som återstår av föreningens intäkter när alla drifts- och räntekostnader har räknats bort. Dividera beloppet med föreningens totala boyta och lokalyta för att få fram
sparandet per kvadratmeter.

Har din brf ett sparande någonstans mellan 250 och 300 kronor per kvadratmeter är föreningens ekonomi god. Har ni ett sparande som ligger väsentligt lägre än 250 kronor per kvadratmeter är det en god idé att se över om föreningen kan öka sparandet. Tänk på att föreningens överskott bör motsvara de utgifter som ska täckas i underhållsplanen.

Det finns två tillvägagångssätt för att öka sparandet i en brf: Att minska kostnaderna och att öka intäkterna.

2. Minska kostnaderna

Taxorna för el och vatten har stigit mycket de senaste åren, vilket gör att det kan vara läge att se över er energikonsumtion. Utred hur mycket energi ni förbrukar och vad den används till. Titta på om det finns brister i befintliga system som kan åtgärdas. Se över hur era fönster mår. Läcker de värme? Då kanske det är dags att byta dem, eller åtminstone byta tätningslister.

Kartlägg vilka temperaturer alla lägenheter i föreningen har. Se över termostater och injustering av värmen i hela slingan. Försök sikta på att nå en viss nivå.

Beträffande belysning, ersätt gamla traditionella ljuskällor med mer energisnåla LED-lampor. Byt även ut exempelvis gamla tvättmaskiner och torktumlare mot nya. Dagens vitvaror är betydligt mer energieffektiva.

Undersök vad det skulle innebära att investera i solceller. Det kan löna sig på sikt.

Driftskostnader går också att jobba med. Försök förhandla om eller anpassa föreningens avtal som rör till exempel sophantering, försäkringar och liknande.

3. Öka intäkterna

Ett annat sätt att förbättra sparandet är att öka intäkterna. Det kan exempelvis göras genom att höja avgifterna eller hyrorna för garage och parkeringsplatser. Det finns inga generella riktlinjer kring avgifter, men utgå från vad ni har för sparande per kvadratmeter. Har ni rätt intäkter så hamnar ni på rätt sparandenivå.

Många brf:er sitter också på outnyttjade ytor som skulle kunna användas till att öka föreningens intäkter. Om ni har utrymmen som inte används kanske de kan omvandlas till lokaler att hyra ut till någon form av verksamhet.

Har ni råvindar eller andra outnyttjade ytor som kan göras om till bostäder? Genom att omvandla dem till lägenheter kan ni både få en intäkt vid försäljningen av dem och hjälp med den löpande driften i form av årsavgifter. Om ni har outnyttjade markytor kanske dessa också går att sälja.

4. Var en aktiv bankkund

Det som har haft störst negativ inverkan på bostadsrättsföreningars ekonomi de senaste åren är utan tvekan de rekordhöga låneräntorna. Bara mellan 2022 och 2023 fördubblades räntan i Stockholmsområdet, visade HSB Stockholms årliga bostadsrättsbarometer. Det får förstås enorma konsekvenser för bostadsrättsföreningars kostnadsbild.

Det finns dock ganska mycket som du kan göra om du är en aktiv bankkund. Många brf:er lägger just nu om sina banklån som kanske varit bundna under lång tid. Fundera kring om föreningen ska ha bundna eller rörliga lån. Se helst till att få en spridning så att inte alla lån löper ut samtidigt. På så vis kan du dämpa effekten av ränteförändring.

Det gäller också att vara en tuff förhandlare. Acceptera inte den första räntan banken ger dig, utan inled en förhandling. Framför allt, tala med flera banker. Då kan du ställa deras villkor mot varandra. Kämpa lite!

5. Amortera mera

Det bästa sättet för en brf att spara pengar på sikt är att använda föreningens överskott till att amortera. På så sätt sänker ni er låneskuld. Har föreningen en lägre låneskuld är det lättare att ta ett nytt lån i framtiden, exempelvis till en renovering.

Bankerna är väldigt noga med hur mycket du får låna just nu. Det finns ett lånetak. Därför är det väldigt viktigt att jobba ner låneskulden med amorteringar. Man brukar säga att en brf generellt ska amortera 2 procent årligen. Under 2023 låg den genomsnittliga belåningsgraden för en brf i Stockholm på drygt 5 600 kronor per kvadratmeter, medan den i Malmö var drygt 5 100 kronor per kvadratmeter.

Man ska dock inte stirra sig blind på vilken belåning föreingen har, utan att ta hänsyn till var den befinner sig i sin underhållscykel. En nyproducerad brf är till exempel ofta högt belånad och har kanske en belåningsgrad på 12 000 kronor per kvadratmeter, men då är fastigheten i toppskick och behöver inga åtgärder på många år. Till dess hinner föreningen amortera ner lånen. Är det däremot en förening som står inför ett stambyte och har en belåningsgrad på 12 000 kronor per kvadratmeter, är det mer oroväckande.