-
Välj HSB förening för att se regionalt anpassat innehåll.
Välj HSB-förening
-
Sök
-
Välj HSB förening för att se regionalt anpassat innehåll.
Välj HSB-förening
Tomträtter har funnits sedan 1907. De infördes för att fler skulle ha möjlighet att bygga ett eget hus och för att få i gång byggandet av flerfamiljshus i en tid då efterfrågan på bostäder var stor.
I stället för att köpa tomtmark kunde den som skulle bygga använda kommunal mark mot en årlig avgift, så kallad tomträttsavgäld (markhyra). På så sätt uppmuntrades byggverksamheten samtidigt som stat eller kommun kunde påverka ändamålet med fastigheten, behålla värdestegringen på marken samt få en årlig avgäld. Ett stort antal av HSBs bostadsrättsföreningar har sina byggnader på mark som kommunen upplåtit med tomträtt.
– I grund och botten är tomträtten en mycket fin tanke. Den gjorde det möjligt att bygga bostäder på kommunal mark till en rimlig kostnad, men de som stiftade lagarna kring tomträtten hade inte en tanke på att markvärdet skulle öka så kraftigt som det har gjort, framför allt i storstäderna, säger HSBs förbundsordförande Anders Lago.
– Det är ett problem att kommuner jämställer priset på marken med vad den skulle vara värd att köpa och bygga på i dag. Det fungerar inte att resonera så – det handlar ju inte om en byggklar tomt, utan det står redan ett hus där.
HSB gav Ramberg Advokater i uppdrag att göra en utredning
Hur ser då lagen på kommunernas skyldigheter när det gäller att fastställa tomträttsavgälder och friköpsvillkor? För att ta reda på det gav HSB i uppdrag åt Ramberg Advokater att göra en utredning. Den redovisades i en rapport som kom i februari 2020 och visar att kommuner inte har någon skyldighet enligt lag att följa krav på god avkastning eller agera marknadsmässigt när de bestämmer summan på avgäld och friköp (att bostadsrättsföreningen köper loss marken från kommunen).
– Syftet med vårt uppdrag var att ta reda på ifall kommunerna måste ta ut så hög tomträttsavgäld som lagen medger. Vår utredning visar att kommunen inte behöver det. Kommunerna har visserligen en skyldighet att ha en sund ekonomisk hushållning, men det betyder inte att de är skyldiga att maximera tomträttsavgälder och friköpspriser. Däremot måste de beakta den så kallade likställighetsprincipen och får inte gynna någon enskild, säger Camilla Alm-Eriksson, en av de två advokater som gjort utredningen.
Den kommunala likställighetsprincipen innebär att det som regel inte är tillåtet för kommunen att särbehandla vissa kommunmedlemmar, utan att de i samma situation ska behandlas lika. Utredningen slår fast att kommunerna mycket väl kan vara generösa när de fastställer avgälder och friköpspriser för tomträtter för flerbostadshus, förutsatt att bostadsrättsfastigheter och hyresfastigheter ges lika villkor.
– När det gäller tomträttsavgälden bestämmer landets kommuner den på olika sätt och många bostadsrättsföreningar upplever systemet som orättvist och oskäligt. Det faktum att det bara finns översiktliga regler gör det juridiska läget komplicerat, säger Camilla Alm-Eriksson och fortsätter:
– När det gäller friköp finns ingen reglering i lag. En bostadsrättsförening kan inte tvinga fram ett friköp och det finns inte heller några regler om hur friköpspriset ska bestämmas. Eftersom priserna för friköp ofta är högt satta känner många föreningar att de inte kan komma ur systemet.
Olika kommuner räknar alltså fram tomträttsavgälden på olika sätt. År 2006 fastställde Göteborgs stad en ny beräkningsformel: en avgäldsränta på 2 procent multiplicerat med marktaxeringsvärdet multiplicerat med en utjämningsfaktor på 0,75 procent. Den senare skulle dämpa konsekvenserna av ökade markpriser. Enligt ett tidigare och fortfarande gällande utslag i Högsta Domstolen ska avgäldsräntan ligga i linje med den långsiktiga realräntan.
Jan Kaaling är styrelseledamot i HSB brf Otterhällan i Göteborg.
– Då, 2006, låg avgäldsräntan rätt väl i linje med den långsiktiga realräntan, men sedan dess har som bekant ränteläget förändrats kraftig och har i flera år legat på 0 procent eller till och med minus, och markpriserna har skenat i väg långt mer än vad man tänkte sig 2006, säger han.
Jan Kaaling, styrelseledamot i HSB brf Otterhällan i Göteborg
– Den låga räntan har bidragit till att marktaxeringsvärdet stuckit i höjden, så nu omfattar formeln alltså både en avgäldsränta som avviker från den långa realräntan och ett högt marktaxeringsvärde. Det är inte rimligt, tillägger han.
Brf Otterhällan omfattar 110 lägenheter och fastigheten byggdes 1979–1980. Marken uppläts med tomträtt, och den senaste höjningen 2019 innebar en ökning med 210 procent.
– Det som började som ett socialt bostadsbyggnadsprojekt har blivit en kassako för kommunerna, där kommunerna resonerar som kommersiella företag, säger Jan Kaaling.
Föreningen valde att inte acceptera höjningen, utan yrkade på oförändrad tomträttsavgäld, vilket ledde till att den stämdes av Göteborgs stad. Föreningen förlorade i Mark- och Miljödomstolen i Vänersborg och överklagade till Mark- och Miljööverdomstolen. Prövning är beviljad, men det är ännu inte klart när ärendet kommer upp.
– Som förening sitter vi fast i systemet. Vi kan inte kräva att få friköpa marken eller att kommunen löser in vår byggnad, och kommunen är fri att sätta ett skyhögt pris för friköp, något som gör det omöjligt för oss att köpa loss tomterna, säger Jan Kaaling.
Svårt att nå en bred politisk majoritet kopplat till friköp
Mats Ahdrian (KD) är ordförande i fastighetsnämnden i Göteborg. Han tycker att det är bra att avgäldsfrågan prövas i domstol.
– Jag har full respekt för att man tycker att höjningar på 200 procent är problematiska och jag tycker det är bra att frågan prövas, eftersom vi då kan få vägledning vad gäller räntesättningen, säger han.
– Samtidigt har vi ansvar för att avgälden på ett rimligt vis avspeglar värdet på den mark som tillhör alla göteborgare, säger Mats Ahdrian.
Under innevarande mandatperiod är det inte i första hand frågan om tomträttsavgäldens storlek som varit föremål för politisk diskussion i Göteborg, utan frågan om friköp. Mats Ahdrian är för friköp, men säger att det är svårt att nå en bred politisk majoritet.
– Med friköpt mark får bostadsrättsföreningarna ekonomisk kontroll, vilket är bra. Vi har ett förslag som bygger på att friköpspriset skulle baseras på 65 procent av marktaxeringsvärdet, men vi har inte lyckats nå en bred politisk enighet ännu, säger Mats Ahdrian.
Tomträttsavgäldena genererar stora summor till kommunerna
Tomträttssystemet är en bra inkomstkälla för kommunerna. Varje år genererar tomträttsavgälderna enorma summor som man räknar med i sina budgetar. Det gör att det är svårt att ändra på systemet, men HSB driver på i frågan genom påverkansarbete, offentliga möten och debattartiklar. Det HSB framför allt trycker på är tre saker. För det första behovet av bättre friköpsvillkor.
– Priset för att friköpa marken sätts oftast så högt att ingen bank är beredd att ge en bostadsrättsförening ett tillräckligt stort lån, säger Anders Lago.
För det andra bör avgäldsräntan sänkas. Trots att Sverige i flera år haft mycket låga räntenivåer, eller till och med minusränta, ligger avgäldsräntan ofta betydligt högre.
Den tredje punkten rör införandet av en spärregel, som begränsar de kraftiga höjningarna.
– Annars kan varje höjning bli orimligt hög, vilket kan innebära obehagliga överraskningar för bostadsrättshavarna om deras avgifter måste höjas med stora belopp, säger Anders Lago.
Någon genomgripande ändring av tomträttssystemet verkar dock inte vara aktuell i närtid.
– Dessa frågor är komplexa och vi arbetar med dem. För närvarande är arbetet i Regeringskansliet inriktat på att analysera problembilden och hitta den mest lämpliga vägen framåt, skriver justitieminister Morgan Johansson i en kommentar.
HSB kräver: ”Se över frågan om tomträtter”
1) Underlätta friköp.
HSB vill se likställda friköpsvillkor mellan flerbostadshus och villor, och att föreningar får köpa marken till mer rimliga villkor än i dag.
2) Sänk avgäldsräntan.
HSB anser att avgäldsräntan som används är för hög givet dagens allmänt låga ränteläge.
3) Inför spärregel.
Besluta om en spärregel som begränsar avgäldshöjningen för bostadsrättsföreningar.
62 300
Ungefär så många tomträtter finns det i dag i Sverige. Tomträttsavgälderna (markhyran) för dessa uppgick år 2011 till nästan 2,8 miljarder kronor.*
*Siffran är den senast tillgängliga och hämtad från 2012 års tomträttsutredning (SOU 2012:71).
Relaterade länkar
Viktigt att läsa årsedovisningar före köp av bostadsrätt
Det är viktigt att undersöka om byggnaden står på friköpt mark eller på tomträttsmark. Som köpare av bostadsrättslägenhet ska man även vara medveten om att om föreningen innehar marken med tomträtt så kan den drabbas av stora kostnadsökningar, som regel vart tionde år. Därför, och av flera andra skäl, är det viktigt att läsa föreningens årsredovisningar inför ett eventuellt köp.
Majoriteten av de svenska tomträtterna ägs av kommunerna
Cirka 49 100 tomträtter är avsedda för småhusbebyggelse, 6 300 för flerbostadsbebyggelse och 6 800 är upplåtna för annat ändamål, som kontor eller industri.