Underhållsplanen – brf:ens ryggrad

Innehåll:

• Vikten av en underhållsplan
• Nya riktlinjer: Tänk 50 år framåt
• Se till att avgifterna följer kostnaderna
• Fem steg mot en bra underhållsplan

En ny fastighet är i tipptopp skick. Men allt eftersom tiden går slits den och till slut behöver olika delar renoveras. Eftersom det kan kosta mycket pengar behöver bostadsrättsföreningen ha koll på sitt sparande så att man har råd att till exempel byta stammar den dag de är uttjänta. Och det är där underhållsplanen kommer in i bilden.

Vikten av en underhållsplan

– En underhållsplan är ett verktyg som ger styrelsen koll på den tekniska livslängden på byggnadens olika komponenter, så att man vet i förväg när de behöver renoveras eller bytas. Dessutom står det i underhållsplanen vad det kommer att kosta, förklarar Veikko Räihä, underhållsstrateg på HSB Stockholm.

Utifrån den här informationen ska styrelsen planera föreningens ekonomi.

– Årsintäkterna ska såklart täcka den dagliga driften, till exempel kostnader för vatten, värme och räntekostnader. Men den ska också täcka det sparande som motsvarar föreningens kommande underhållsbehov, förklarar Veikko.

Husen slits ju varje dag: när någon åker i hissen, när regnet piskar mot fasaden, när någon stöter emot putsen i trapphuset med matkassarna.

– Det här dagliga slitaget bidrar i längden till att husen måste renoveras och underhållas. Därför ska de som bor i föreningen i dag vara med och betala för det slitage de orsakar, och inte skjuta underhållsbehovet på framtida medlemmar, säger Veikko.

Och det är därför det är så viktigt att underhållsplanen finns på plats. Med hjälp av den kan styrelsen planera i god tid vilka åtgärder som behöver göras och när det ska ske, eftersom detta finns med i den tekniska delen av underhållsplanen. Styrelsen kan också se hur mycket det kommer att kosta, eftersom detta avhandlas i den ekonomiska delen av planen. Med den informationen i bagaget kan man räkna ut hur stor årsavgiften behöver vara för att sparandet ska räcka till föreningens framtida underhållsbehov.

– Det här är också viktig information för potentiella nya medlemmar. Där kan de få förståelse för hur föreningens ekonomi ser ut, och jämföra med det skick som föreningens egendom är i, säger Veikko.

Nya riktlinjer: Tänk 50 år framåt

Av tradition har underhållsplaner täckt de kommande 30 åren. I juni 2022 beslutade riksdagen att nya bostadsrättsföreningar i stället ska ha krav på sig att planera på 50 års sikt. Dessutom ska alla brf:er från 2023 redovisa nyckeltal, till exempel sparande i kronor per kvadratmeter och år.

HSB Riksförbund, som har drivit på frågan, välkomnar förändringen och anser att även befintliga brf:er skulle vinna mycket på att arbeta med 50-åriga underhållsplaner.

– Mitt råd är att boka en professionell besiktningsman och gå igenom att allt som ska vara med i planen faktiskt är med, och att kostnaderna och livscykelintervallet verkar stämma med verkligheten, säger Veikko.

Se till att avgifterna följer kostnaderna

Många tror att låga och orörda avgifter är ett kvitto på att föreningen mår bra. Men det är inte alltid sanningen. En bra styrelse är inte rädd för att höja avgifterna när kostnaderna ökar.

– Uppgifterna i underhållsplanen hjälper dig att ta reda på hur mycket framtida renoveringar kommer att kosta föreningen. Du kan också se när det ska göras, det vill säga hur lång tid du har på dig att spara ihop pengarna. Då kan man också räkna ut hur stort sparandet per kvadratmeter och år ska vara, säger Veikko.

– Om inte föreningens intäkter höjs i takt med ökade kostnader för drift och räntor finns risken att sparandet blir för lågt. Då riskerar ni att behöva chockhöja avgifterna när ni väl ska utföra större renoveringar, avslutar Veikko.

Fem steg mot en bra underhållsplan

1. Datainsamling

För att kunna planera framåt måste ni känna till nuläget. Hur mår era fastigheter? Vilka renoveringar har gjorts de senaste decennierna? Vilka saker fungerar bra och vilka krånglar? Hur lång är den tekniska livslängden på saker som slits? Förhoppningsvis finns många av de här uppgifterna i äldre handlingar och ritningar, annars är tipset att anlita en professionell besiktningsman som kan hjälpa er att undersöka fastigheten.

2. Bedöm framtiden

Utifrån fastighetens skick gör ni en plan för när ni tror att olika delar behöver renoveras. Kom ihåg att inte bara utgå från den teoretiska livslängden eller skicket på fastigheten i dag, utan fundera också på hur påverkade ni är av väder och vind. En fastighet vid havet kanske måste byta fönster och fasad betydligt oftare än en fastighet som ligger mer skyddad i inlandet.

3. Räkna

När man har koll på sin data mäter man upp fasad, fönster, tak och så vidare. Sedan stämmer man av med byggbranschens prislistor där det finns schabloner för vad det kostar att till exempel byta X antal kvadratmeter tegeltak. Utifrån det gör man en plan för hur mycket renoveringarna kommer att kosta per kvadratmeter och år.

4. Gör om

En underhållsplan blir aldrig färdig. Husen påverkas av väder och vind, saker kan gå sönder, saker kan hålla längre eller kortare än den tekniska livslängden anger. Gör en syn varje år, och en ordentlig besiktning med ett proffs cirka minst vart tredje år, för att se så att allt utvecklas som ni uppskattat, och uppdatera underhållsplanen utifrån det.

5. Skippa detaljerna

Det är viktigt att skilja på underhållsplanering (det vill säga större renoveringar) och löpande drift (årligt fix, till exempel glödlampor som behöver bytas, ett handfat som behöver ny blandare, filter till fläkten eller sand i sandlådan). Ta inte med driftsunderhåll i underhållsplanen, då blir den alldeles för detaljerad och ni får ingen överblick.