Vem ansvarar för vad på altan eller uteplats?

Det är inte ovanligt att en bostadsrättslägenhet har utrustats med en altan, takterrass eller annan form av uteplats (för enkelhetens skull kommer alla varianterna att nedan kallas för uteplats). Avgörande för om föreningens stadgar och bostadsrättslagens regler gäller för uteplatsen är om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt. Det framgår av upplåtelseavtalet om uteplatsen innefattades vid upplåtelsen.

Upplåtelsens betydelse

Om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt är uteplatsen rent juridiskt en del av bostadsrättslägenheten med följd att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla utrymmet i gott skick och ansvarsfördelningen i stadgarna gäller. Här kan tolkningsproblem uppstå eftersom uteplatsen inte är ett utrymme avgränsat med golv, väggar och tak.

Men om inte uteplatsen finns med i upplåtelseavtalet? Då var inte uteplatsen en del av upplåtelsen och är inte en del av bostadsrättslägenheten. Uteplatsen kan efter det att själva upplåtelsen av bostadsrättslägenheten ägt rum ha upplåtits genom en tilläggsupplåtelse. Detta upplägg är omdiskuterat och det finns argument för att tilläggsupplåtelser inte håller rättsligt.

Är en uteplats inte upplåten med bostadsrätt och det inte utgår ersättning till föreningen för att bostadsrättshavaren får nyttja uteplatsen så innehar bostadsrättshavaren uteplatsen med benefik nyttjanderätt. För detta krävs inget avtal, vilket kan innebära problem om inte föreningen och bostadsrättshavaren är överens om vem som ansvarar för vad eller vad bostadsrättshavaren får uppföra eller plantera utan föreningens godkännande.

Nyttjanderättsavtal

Genom att ingå ett nyttjanderättsavtal med bostadsrättshavaren kan föreningen se till att det är tydligt vad bostadsrättshavaren får och inte får göra på uteplatsen och vem som ska stå kostnaden för olika situationer. Till exempel att bostadsrättshavaren får bygga en trätrall på uteplatsen men att bostadsrättshavaren är skyldig att bortmontera trallen om det krävs för att föreningen ska kunna utföra underhåll eller åtgärda skador. Eller att bostadsrättshavaren får plantera buskar och träd först efter att ha inhämtat föreningens skriftliga godkännande och att de måste planterats med ett visst avstånd från fasaden.

Nyttjanderättsavtalet binds inte till bostadsrättslägenheten utan är ett separat avtal mellan föreningen och den aktuella bostadsrättshavaren men vanligtvis har bostadsrättshavaren rätt att överlåta avtalet till en ny förvärvare av bostadsrättslägenheten genom att denne undertecknar avtalet. Den nya bostadsrättshavaren kliver då in i nyttjanderättsavtalet på samma villkor som den tidigare bostadsrättshavaren.

Be oss om hjälp

Vi jurister på HSB Riksförbund har stor erfarenhet av att ta fram nyttjanderättsavtal och vi har mycket kunskap med oss från de tvister där vi varit ombud för föreningar som hamnat i tvist med bostadsrättshavaren angående olika frågor rörande uteplatser. Vi kan ta fram ett nyttjanderättsavtal som passar er förening och som kan minimera risken för att tvist uppstår gällande nyttjandet av uteplatsen. Kontakta oss vid intresse!