Så sparar ni bäst för föreningens framtida behov

Så kan bostadsrättsföreningen spara för sina behov i stället för avsättningar till yttre fond

I samband med att HSB i slutet av 2022 tog fram nya normalstadgar för bostadsrättsföreningar så togs det även fram möjlighet till en särskild anpassning av dessa, för att kunna gå ifrån yttre fond. Anpassningen är till för de bostadsrättsföreningar som önskar styra ekonomin och dess redovisning mot just mer sparande och underhållsbehov. Den här lösningen är inte standard i nya stadgar, utan föreningen måste be om en speciell anpassning.

För att kunna göra anpassningen måste föreningen få på plats en 50-årig investerings- och underhållsplan och denna måste redovisas till medlemmarna årligen i samband med den ordinarie föreningsstämman och när årsredovisningen presenteras. Det måste redovisas när planen är uppdaterad och vad det genomsnittliga beloppet som behöver uppnås är.

– Om föreningen väljer att arbeta på det här sättet kan det befintliga nyckeltalet ”Sparande” sättas i relation till Investeringsbehovsnyckeltalet. Det här skapar en snabb och lättförståelig indikation för intressenterna på om sparandet täcker investeringsbehovet, säger Niklas Widebeck, som arbetar med utredning och analys på HSB Riksförbund. Styrelsen kan då också svara på om man avser att höja årsavgifterna eller om man kommer finansiera behoven med helt eller delvis nya lån.

Utöver detta får föreningen också alla de fördelar som finns med att en styrelse arbetar med långsiktiga beslutsunderlag. Till exempel kan en långsiktig investerings- och underhållsplan som läggs in i ekonomiska flerårsprognoser skapa tidig klarhet i frågor som investeringsupphandlingar och även vilken framförhållning valberedningen behöver ha när det behövs mer hjälp eller kompetens i styrelsearbetet. Föreningen får även mer säkra omsättningar av lån, med avseende på när det är lämpligt att amortera respektive kan behövas större upplåning och olika löptider med mera. Men den kanske viktigaste effekten är att det blir lättare att prognosticera och sedan lägga en årsavgiftsstrategi. Det gör att föreningen kan klara sina framtida behov på ett jämnt och ansvarsfullt sätt, även i tider av förändringar och ekonomisk oro.

Hur kan HSB ta bort Yttre fond för vissa föreningar? Är det inte lag på att föreningen ska ha Yttre fond?

– Det är inte lag på yttre fond men däremot skall det av stadgarna framgå att ”grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus” finns på plats, säger Niklas. Därefter har det vuxit fram en redovisningsmässig normgivning på hur redovisning av yttre fond ska gå till via bokföringsnämnden. Denna normgivning, som i och för sig haft ett gott uppsåt, har dock väldigt många haft svårt att förstå och många gånger till och med missuppfattat som att föreningen har avsatta medel eller att det finns en underhållsplan, som dock aldrig visas. Om HSB reglerar hur sparande för framtida investeringar och underhåll ska redovisas via stadgar på ett annat mer transparent sätt, om än något mer krävande, så behövs ingen yttre fond. Den ersätts i stället med ett tydligt och klart redovisande av just sparande och investeringsbehov. Finns ingen yttre fond så behöver man givetvis inte redovisa enligt denna normgivning heller. Här är det viktigt att beakta att just alternativsättet att redovisa blir lika bra eller bättre än dagens hantering via yttre fond, så att inte redovisningarna blir sämre och lämnar framtida medlemmar med stora problem kring hur underhåll ska finansieras när de väl behövs. HSBs sätt att göra detta ligger helt i linje med att stödja styrelser och medlemmar att förstå de ekonomiska sambanden och förbereda föreningen på den framtid de står inför, så att bra beslut fattas kring detta.

För vilka bostadsrättsföreningar passar detta?

–  På sikt hoppas vi på att alla föreningar tar sig mot denna ekonomistyrning men kortsiktigt så passar det för de föreningar som redan har en systematik kring en 50-årig underhålls- och investeringsplan på plats eller tror sig hinna få det plats innan nästa årsredovisning ska göras, fortsätter Niklas. Det ska också finnas en vilja att arbeta proaktivt med föreningens förvaltning, ekonomi och kommunikation kring detta gentemot medlemmarna. Om det inte finns en uppdaterad underhålls- och investeringsplan för 50 år så kan man välja att införa dessa stadgeanpassningar i ett senare skede och loppet behöver därför inte vara kört, så att säga. Ett framtida obligatoriskt krav från bokföringsnämnden på det så kallade K3-regelverket med komponentavskrivning är dock väldigt troligt. HSB har redan tidigare implementerade nyckeltal i Bostadsrättskollen och flerårsöversikter som nu till stor del blir lag för 2023 års årsredovisningar. Behöver man därför ändå ”göra om” hur man gör redovisningen kan det vara bra att göra detta samtidigt.

Hur ska föreningar göra om de vill veta mer eller beställa detta från HSB?

– Föreningarna kan alltid vända sig till sin förvaltare så återkommer de med information om vad det kan tänkas kosta, när i tiden det kan tänkas ske och vad som i sådana fall blir nästa steg för föreningen, avslutar Niklas.