Så blir föreningens ekonomi – de närmaste tio åren

Hur påverkas föreningens ekonomi om vi höjer avgiften? Vad händer om vi låter bli? Och har vi då råd med framtida renoveringar? Att sköta en bostadsrättsförenings ekonomi är att brottas med stora, komplexa ekonomiska frågor, något som inte alltid är det lättaste.

– Det är många parametrar man behöver ta hänsyn till, konstaterar Caroline Wikström.

För en styrelse bestående av lekmän, snarare än av professionella ekonomer, är det inte alltid det lättaste. Men besluten behöver ändå fattas, och för att underlätta det arbetet har HSB Göteborg tagit fram en ny tjänst som heter Verksamhetsanalys.

– Idén kommer från HSB Stockholm som har använt sig av det här verktyget i flera år och vars medlemsföreningar har uppskattat det mycket, berättar Caroline Wikström.

En verksamhetsanalys av HSBs personal och utgår från föreningens underhållsplan och budget. I första steget görs en nulägesanalys. I den går HSB igenom föreningens ekonomi, fastighetens skick, vilka stora projekt som kommer att göras de kommande åren samt vilka kostnader som har förbättringspotential.

– I det här steget utgår vi från bibehållen avgift, så att man ser vad som händer om föreningen inte gör några förändringar, säger Caroline Wikström.

I nästa steg skapar HSB ett antal framtidsscenarier som utgår från hur olika parametrar ändras.

– Det kan till exempel vara att vi tittar på vad som händer med ekonomin om räntan förändras, eller om avgiften höjs, säger Caroline Wikström.

De här olika scenarierna sträcker sig tio år framåt i tiden vilket gör att både styrelsen och medlemmarna får ett bra beslutsunderlag.

– Ska man fatta beslut om stora renoveringar, till exempel ett stambyte, vill man ju veta hur det kommer att påverka ekonomin. Samtidigt är det så många parametrar som spelar in att det kan vara svårt att få en överblick, men det får du i Verksamhetsanalysen. Då kan du se om ekonomin kommer att fortsätta att vara stabil om beslutet fattas, eller om andra förändringar måste göras.

Det tredje steget i Verksamhetsanalysen är att HSB tar fram ett antal tydliga
rekommendationer och förslag på åtgärder för att ekonomin verkligen ska utvecklas på ett tryggt sätt.

– Inga styrelser vill behöva chockhöja hyrorna och med en verksamhetsanalys slipper man förhoppningsvis att ta till sådana åtgärder, för då kan man säkerställa en hållbar utveckling och minska risken för överraskningar.

För att ytterligare förbättra beslutsunderlaget sker inte Verksamhetsanalysen bara en gång.

– Det här är ett treårsavtal. Första året får man sin analys, och år två och tre uppdateras den så att man får en uppföljning på de olika besluten.

För att göra analysen behöver HSB Göteborg tillgång till föreningens budget och underhållsplan. Däremot behöver inte styrelsen själva lägga ner speciellt mycket arbete.

– Det är underhållsplanen som är grunden. Är inte den uppdaterad ser man inte de verkliga behoven och då blir siffrorna fel. Vi rekommenderar att man  år igenom den med sin underhållsplanerare varje år för att alltid ha rätt  information.

För att testa sin nya tjänst skarpt har HSB Göteborg gjort en pilotstudie hos
HSB brf Backadalen på Hisingen. Föreningen är en av regionens största och
därför passade det bra att göra analysen just hos dem.

– Vår HSB-representant frågade om vi var intresserade, säger brf Backadalens ordförande Rolf Augustsson.

– Vi har varit pilotförening många gånger förr och tyckte att det här verkade vara ett gyllene tillfälle att få en genomlysning av föreningen så vi tackade ja. Verksamhetsanalysen innebar inget extrajobb för styrelsen. Den enda tid de behövde avsätta var en timme före styrelsemötet i september, då HSBs personal presenterade resultatet.

– Jag tycker att det var mycket upplysande. Framför allt var det intressant att se skillnaden i kostnadsbilden beroende på om vi höjer eller inte höjer avgiften. I analysen blir det ju väldigt tydligt att om vi vill hålla vårt område fint och på en viss nivå måste vi höja avgiften kontinuerligt.