Har ni koll på kravet om egenkontroll?

Det finns en uppsjö krav som fastighetsägare ska följa för att göra det bästa för miljön, klimatet och människors hälsa. För att följa lagen har föreningens styrelse ansvar för att göra egenkontroller som förebygger och åtgärdar brister. Egenkontroll innebär att ha löpande rutiner för att förebygga, hitta och åtgärda brister som kan påverka miljön och människors hälsa. Exempel på egenkontroll är det systematiska brandskyddsarbetet och auktoriserade kontroller av hissar. Det går att ta hjälp för att sätta rutiner för och genomföra egenkontroller men som fastighetsägare har ni alltid ansvar för att det blir gjort.

– Det finns drygt 20 lagstadgade kontrollområden men det är sällan en förening berörs av alla krav. Det första viktiga steget är att gå igenom vilka som gäller er, säger Madelene Werna, fastighetsförvaltare på HSB Stockholm.

Kommunens miljöförvaltning är den tillsynsmyndighet som kontrollerar att bostadsrättsföreningar uppfyller kraven på egenkontroll. De kan genomföra inspektioner och begära in dokumentation för att säkerställa att föreningen följer miljöbalkens bestämmelser.

– Kommunen skickar inte ut påminnelser utan ni i styrelsen ansvarar för att egenkontrollerna blir av. Vid en tillsyn visar ni upp dokumentation på att ni har gjort vad som krävs, brister kan leda till viten.

Kostsamma konsekvenser

Kontrollområden som många föreningar berörs av är exempelvis att hantera störningar som buller, mäta radon och se till att värmesystemet fungerar. Madelenes erfarenhet är att de egenkontroller som görs med långa mellanrum oftare glöms bort. Exempelvis har många styrelser koll på den tätt återkommande brandskyddstillsynen medan radonbesiktningen vart tionde år lättare faller mellan stolarna.

– Alla kontroller är viktiga men är ni i ett läge där ni behöver göra ett nytag ska ni först fokusera på de områden som berör människors hälsa och säkerhet. Brister där kan, utöver personskador, få kännbara ekonomiska och juridiska konsekvenser. Sker exempelvis en olycka på föreningens lekplats och ni inte har gjort kontroller är föreningen och i förlängningen styrelsen ansvariga, säger Madelene.

Sätt rutiner: vad ska kontrolleras och hur?

Egenkontrollerna ger er också den kunskap ni behöver för att se till att ni är rätt försäkrade och har nödvändiga underhållsavtal på plats. Madelene berättar om en förening som installerade en ny värmepumpsanläggning men missade att teckna avtal för att utföra obligatoriska underhåll och kontroller. När det efter några år uppdagades av kommunen fick de betala vite retroaktivt.

– Min rekommendation till styrelser är att sätta rutiner där ni skriftligt dokumenterar vad som kontrolleras, med vilken regelbundenhet och hur kontrollerna går till. Fördela ansvaret inom styrelsen och gör frågan om egenkontroller till en del av styrelsearbetet oavsett om ni väljer att ta hjälp eller sköta mycket själva, avslutar Madelene.

--------

Detta behöver ni ha koll på:

Det är Miljöbalken som ställer krav på att fastighetsägare ska göra egenkontroller. Ta reda på vilka av de drygt 20 områdena nedan som berör er förening och kontrollera att ni har rutiner som specificerar:

– vad som ska göras
– vem som ska göra det
– hur åtgärderna ska utföras
– hur det ska dokumenteras.

Kontrollområden: vilka gäller er?

> Avfall – att exempelvis ha källsortering och informera boende om vikten av att sortera sitt avfall.                  

> Brandskydd och systematiskt brandskyddsarbete – som att göra regelbundna kontroller av brandutrustning och utrymningsvägar.

> Energi – att kartlägga energiförbrukningen och sträva efter att minska den.

> Störningar som buller och dålig lukt – att exempelvis ha rutiner för klagomålshantering och se till att störningen ligger inom gränsvärdet.

> Temperatur och drag – att regelbundet kontrollera värmesystemet och ha rutiner för att hantera klagomål på inomhusluften.

> Radon – att bedöma risker och mäta radonhalten för att säkra en hälsosam inomhusmiljö.

> Ventilation – att regelbundet kontrollera ventilationssystemet.

> Kontroller av byggnadens övriga tekniska utrustning inom el, värme och vatten – att exempelvis kontrollera elanläggningens ålder och skick och att köldmedier (som värmepumpar), tryckkärl, pannanläggningar och varmvattenberedare fungerar som de ska.

> Hissar och motordrivna anordningar – att underhålla och kontrollera funktionen i motordrivna garageportar, fläktsystem med mera.

> Cisterner – att kontrollera att de uppfyller miljö- och säkerhetskrav.

> Fukt och mikroorganismer – som att hantera fuktproblem som kan påverka boende och fastighet.

> Legionella – att förebygga spridning av legionellabakterier i vattensystemet.

> Skadedjur och ohyra – att bekämpa och åtgärda problem med råttor, fåglar med mera.

> PCB-inventering och sanering – att identifiera och åtgärda möjliga PCB-källor, som gamla byggmaterial.

> Kemiska produkter och brandfarliga eller explosiva varor – att inventera användningen av kemiska produkter, vilka risker de medför och att de förvaras säkert.

> Elektriska och magnetiska fält – som att bedöma risken för exponering och se till att onödiga strålningsrisker undviks. 

> Byggnad och tillhörande tomt – att kontrollera skick och göra flera av kontrollerna ovan för att säkerställa att föreningen har en säker och hälsosam inne- och utemiljö.

Text: Camilla Carlsson