Hyresrätter i föreningen? Så undviker ni vanliga fallgropar.

Hyreslagen

Hyreslagen, som utgör 12 kapitlet i jordabalken, är en social skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Många bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att hyreslagens bestämmelser gäller om inte hyresvärden och hyresgästen avtalat om bättre villkor för hyresgästen än vad hyreslagen anger. Hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter gentemot varandra följer av hyreslagen.

Hyra och hyreshöjning

Vilken hyra som ska gälla för en bostadshyresrätt framgår av tecknat hyresavtal eller förhandlingsöverenskommelse, om förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen finns. Hyran för bostadslägenheter ska vara bestämd till beloppet, men detta gäller inte kostnader för värme, kyla, el, varmvatten eller avgifter för vatten och avlopp. Vill hyresvärden höja hyran för en bostadshyresrätt måste den nya hyran förhandlas antingen direkt med hyresgästen eller med hyresgästföreningen om förhandlingsklausul finns. Det är inte möjligt för er som hyresvärd att ensidigt höja hyran. Finns förhandlingsklausul kan hyran inte förhandlas direkt med hyresgästen.

Vissa renoveringar som innebär standardhöjning i lägenheten kan utgöra grund för hyreshöjning. Det är dock viktigt att åtgärden inte vidtas innan behöriga tillstånd finns och förhandling om hyran har påbörjats.

Lägenhetens skick och underhåll

Hyresvärden ansvarar för att hålla lägenheten och gemensamma utrymmen, exempelvis tvättstuga, i fullt brukbart eller bättre skick under hela hyrestiden. I de fall där bättre skick än fullt brukbart avtalats, ska det bättre skicket hållas under hela hyrestiden. Ni som hyresvärd ska också se till att lägenheten underhålls med skäliga tidsmellanrum genom exempelvis målning och tapetsering, om inte annat har avtalats i en förhandlingsöverenskommelse mellan föreningen och hyresgästföreningen. Brister ni som hyresvärd i er underhållsskyldighet kan det leda till hyresnedsättning, skadeståndsskyldighet gentemot hyresgästen, föreläggande från hyresnämnden att åtgärda bristerna och/eller att hyresgästen avhjälper bristerna på hyresvärdens bekostnad.

Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad utföra mindre åtgärder i lägenheten, såsom målning och tapetsering, oberoende av hyresvärdens underhållsansvar.

Hyresvärdens tillträde till lägenheten

Hyresrätt innebär en exklusiv nyttjanderätt, vilket betyder att hyresgästen har ensam rätt att nyttja den förhyrda lägenheten. Hyresvärden har dock rätt till tillträde till lägenheten, men först efter tillsägelse med beaktande av viss tid beroende på vilken åtgärd som måste vidtas. Det är därför viktigt att hyresvärden tar med tidsaspekten redan vid planeringen av underhållet. Om hyresgästen nekar tillträde trots att hyresgästen har tillställts en korrekt begäran, kan ni som hyresvärd ansöka om särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten. Nekat tillträde är även grund för uppsägning av hyresavtalet.

Hyresvärdens renovering och ändring av fastigheten och lägenheten

Vid renoveringar och ändringar av fastigheten, gemensamma utrymmen och lägenheten i sig, krävs hyresgästernas eller hyresnämndens godkännande innan åtgärden genomförs. Godkänner inte samtliga berörda hyresgäster åtgärderna, ska ni som hyresvärd ansöka till hyresnämnden om prövning huruvida planerade åtgärder får genomföras. Viktigt att tänka på är att hyresnämndens handläggningstid kan vara lång och att ni måste ta höjd även för detta vid tidsplanering av åtgärderna. Inga åtgärder kan vidtas innan godkännande har erhållits.

- Föreningar som har hyresrätter i sina fastigheter måste ha koll på dessa lägenheter och hyresavtalen för dem, sammanfattar Ida Jonsson. Det gäller för föreningarna att veta vilka hyresrättsliga skyldigheter som finns för att kunna följa hyreslagen och att alltid beakta hyresrätterna vid planering av åtgärder som berör hyresgästerna på ett eller annat sätt.

-----

Informationen i den här artikeln var aktuell det datumet som artikeln publicerades. Förändringar inom både praxis och lagstiftning kan ha skett om det har gått en tid sedan publicering. Som kunder hos HSB Stockholm kan ni alltid kontakta er förvaltare eller våra jurister direkt om ni önskar ett förtydligande eller känner er osäkra.