Ny bostadsrättslag

Ny bostadsrättslag 030401

Från den 1 april 2003 har en hel del ändrats eller tillkommit i bostadsrättslagen. Här följer en genomgång utifrån var styrelsen bör tänka på.
Texten bifogas även som en fil

Inre underhåll av lägenheten
Begreppet stamledningar är borttaget i den nya lagen. Istället pratar man om ledningar som föreningen försett lägenheten med och som betjänar fler än en lägenhet. Det man avser är t.ex. vatten, avlopp, värme, el, gas och ventilationskanaler. Ventilationskanaler är nytt i bostadsrättslagen. I vissa fastigheter har man byggt dessa så att varje lägenhet har sin egen ventilationskanal. Trots att dessa endast betjänar en lägenhet ska de räknas in i bostadsrättsföreningens ansvar. Enligt våra normalstadgar ansvarar bostadsrättsföreningen för fler än dessa uppräknade ledningar. Just nu pågår en översyn av stadgarna. Eventuellt kommer lagändringen innebära en ändring i stadgarna.

Avhjälpande av brist
Bostadsrättsföreningen har nu möjlighet att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för. Denna rätt gäller dock endast i de fall där annans säkerhet äventyras eller om det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Exempel på tillfällen när detta kan användas är vid felaktigt utförd elinstallation eller ändringar i våtutrymmen som kan orsaka vattenskador i huset eller angränsande lägenheter. Om man inte kan komma överens med bostadsrättshavaren när tillträde kan ske kan bostadsrättsföreningen begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att få tillträde till lägenheten.

Förändringar i lägenheten
Bostadsrättshavaren har rätt att förändra lägenheten med undantag av
Ø Bärande konstruktioner
Ø Ändring på befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
Ø Annan väsentlig förändring
Bostadsrättsföreningen har rätt att vägra tillstånd för dessa tre punkter om ett tillstånd skulle påtagligt skada föreningen eller vara till olägenhet för föreningen. I övrigt har man inte rätt att vägra tillstånd. Som exempel på förändringar som bostadsrättsföreningen kan neka är installation eller flyttande av våtrum, toalett eller kök eller ingrepp i bärande konstruktioner.
Elledningar och ventilation omfattas inte av det som bostadsrättshavaren måste begära tillstånd om att förändra.
Någon möjlighet för bostadsrättsföreningen att begränsa rätten till förändringar i lägenheten finns inte. Däremot ger lagen föreningarna rätten att utöka bostadsrättshavarnas möjligheter till väsentliga förändringar. Att öka dessa möjligheter är dock något som HSB Mitt avråder från.

Andrahandsupplåtelse
Lagen klargör att andrahandsupplåtelse föreligger om bostadsrättshavaren upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande. Hur stor del som upplåts saknar betydelse. Tidigare kunde bostadsrättshavare kringgå kravet om tillstånd för andrahandsuthyrning om de inte hyrde ut hela lägenheten. Nu är det i stället om den som nyttjar lägenheten gör det självständigt som avgör om tillstånd för andrahandsupplåtelse behövs.
Däremot har lagen gjort det lättare att få hyra ut i andra hand. Kravet att man inte kunde nyttja lägenheten under viss tid tas bort. I fortsättningen räcker det med beaktansvärda skäl. Bostadsrättsföreningen ska ge tillstånd om inte man har befogad anledning att säga nej.
Som exempel på tillfällen när andrahandsutyrning ska tillåtas anger regeringen föräldrar som köper en bostadsrättslägenhet där deras barn bor, någon som köper en bostadsrätt inför sin pensionering men vill hyra ut den under en övergångsperiod, någon som vill provbo ihop med sin partner. De tillfällen som redan sedan tidigare varit skäl för att tillåta andrahandsuthyrning som till exempel arbete eller studier på annan ort eller sjukhusvistelse är naturligtvis även i fortsättningen beaktansvärda skäl.
Om bostadsrättsföreningen nekar nadrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren överklaga detta beslut till hyresnämnden. Hyresnämnden kan om den finner det befogat ge tillstånd. Tillståndet är alltid tidsbegränsat.

Störningar
I nya bostadsrättslagen definieras vad som menas med störningar i boendet. Dessa liknar de som sedan tidigare finns i hyreslagen. Bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som är skadliga för hälsan eller försämrar deras bostadsmiljö. Om störningar förekommer ska bostadsrättshavaren som stör anmanas att vidta rättelse, precis som tidigare. En nyhet är att vid särskilt allvarliga störningar kan bostadsrättshavaren sägas upp av bostadsrättsföreningen utan rättelseanmaning, undantaget om lägenheten är uthyrd i andrahand. Detta undantag gäller även för så kaallade bos-lägenheter som kommun eller landsting har. Här ska man även i fortsättningen skicka en skriftlig anmaning om rättelse. Tvister om störning ska enligt regeringen handläggas skyndsamt av domstolarna.

Tillträde till lägenheten
Förändringarna här innebär att bostadsrättsföreningen har rätt att få tillträde till lägenheten när den ska avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad. Man har också rätt till tillträde för visning av lägenheten på lämpliga tider om bostadsrättshavaren avsagt sig bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren ska komma överens om vad som är lämplig tid. Om man inte kan komma överens kan man begära handräckning från kronofogdemyndigheten.

Regler vid betalningsförseningar
Lagen har ändrats så att om en bostadsrättshavare upprepade gånger betalar månadsavgiften för sent förlorar han sin återvinningsrätt. Hur många gånger som avses med upprepade framgår inte. Uppsägning avgörs i domstol som även kommer att avgöra vad som ska vara praxis.

Frist vid försenad betalning
Förverkande- och återvinningsfristerna förlängs. Nyttjanderätten för en bostadsrätt förverkas om man dröjer med att betala månadsavgiften en vecka från förfallodatum, tidigare var det två dagar.Återvinningsfristen är nu tre veckor.
Exempel: en månadsavgift som ska vara betald senast den 30 april. Efter en vecka (7 maj), har medlemmen förverkat bostadsrätten men om betalning inkommer före den 28 maj återvinner medlemmen sin nyttjanderätt. Sker detta regelmässigt kan bostadsrättsföreningen begära avhysning på grund av betalningsförsummelse.
Lagen säger även att bostadsrättshavaren ska meddelas om sin rätt att få tillbaka nyttjanderätten. Detta sker via vår hyresavdelning.
Vid sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet ska nyttjanderätten kunna återvinnas även efter att återvinningsfristen gått ut om betalning sker så snart som möjligt.

Uppsägning
Uppsägning ska alltid ske skriftligt. Tidigare har även muntlig uppsägning varit möjlig.

Intygsgivning
Kraven på intygsgivare när en ekonomisk plan upprättas har skärpts. Ingen av intygsgivarna får ha någon koppling till den förening de ska utfärda intyg om. Intygsgivarna blir även skadeståndsansvariga gentemot föreningen och bostadsrättshavare om de åsidosätter sina åligganden.

Förändring av bostadsrättsföreningens samtliga insatser
HöjningAlla röstberättigade måste gå med på beslutet. Om inte ska 2/3 av de röstande gå med på höjningen som därefter godkänns av hyresnämnden.
Nedsättning
Vid beslut om nedsättning av insatserna behövs ingen kvalificerad majoritet. Däremot ska nedsättningen registreras hos PRV. Först ett år efter registreringen får beslutet verkställas. Detta är till för att skydda borgenärerna från situationer där föreningar försvagar sin ekonomiska ställning.