Avgiftshöjning 2024

Varför har man inte fått någon indikation om höjningar tidigare från HSBs ekonomiska representanter?

Det var vid starten av budgetarbetet för 2024 som styrelsen blev uppmärksammad på läget. Varför vi inte fått någon indikation tidigare har vi tyvärr inget svar på. Den stora anledningen till ökningen är räntorna som steg kraftigt och vid budgetarbetet rekommenderade HSB att man räknar med 5.25% ränta på lånen. Vid bokslutet 2022 var räntorna 115.000 kr och den beräknade räntekostnaden för 2024 ligger på ca 2 miljoner kr.

Har man tagit i beaktning den aspekt att föreningen kommer ses som mindre attraktiv (och med det också ännu svårare att sälja) med höga avgifter?

Det är självklart en aspekt som alltid måste beaktas vid en höjning. Men som läget är nu med föreningens ekonomi och inte minst i vår omvärld med höga räntor och hög inflation, är det styrelsens uppdrag och ansvar att se till att föreningen som sådan ”överlever” och tyvärr så drabbar det enskilda medlemmar. Men om vi inte har pengar att betala våra fakturor med och får ställa in betalningarna går vi i konkurs vilket vore ett mindre attraktivt alternativ. För alla.

Ser man detta som en permanent lösning eller kommer man att kunna sänka avgifterna igen när det ekonomiska läget stabiliserat sig generellt?

Då våra fastigheter blir 70 år i år så blir det per automatik så att underhållet kräver mer och mer för varje år och det blir också fler oförutsedda kostnader för till exempel vattenskador och dylikt. Ju längre man skjuter på nödvändiga renoveringar, ju större risk att skadorna blir mycket större och besvärligare att åtgärda. Samtidigt ser vi hela tiden över underhållsplanen och undersöker vad som går att flytta fram i tid. Om det kommer att finnas utrymme att sänka avgifterna är för tidigt att säga. Vi ska göra vad vi kan för att undvika att hamna i situationen vi har idag med en 25% höjning, men kommer troligen behöva öka lite varje år för att kunna bibehålla eller öka värdet på våra fastigheter.

Vi har sett att HSB inte har höjt mer än 8% i hela landet och alla har gjort renoveringar exakt som ni har gjort.

Den siffran gäller de hyreslägenheter som HSB har över landet. Det är inte samma sak som de medlemsföreningar som utgör HSB’s ägare. Landets bostadsrättsföreningar har i snitt höjt avgifterna med 7%. De flesta analytiker är dock ense om att för de flesta föreningarna är detta en alldeles för låg höjning för att kunna bibehålla en stabil ekonomi framöver.

Varför höjer vi avgiften med 25%?

Det är flera faktorer som gjort att vi tvingats höja avgiften;

• Avgiften har inte höjts alls på flera år eller bara med ca 2%. Det har gjort att föreningens sparande har släpat efter och gjort att vi har fått ta lån för att bekosta renoveringar.
• Vi har investerat i ett större energieffektiviseringsprojekt där fönsterbyte, byte av fläktaggregat med värmeåtervinning och undercentraler ingått. (Detta har vi fått bidrag till så kostnaden har här halverats. 10 miljoner istället för 20 miljoner.) Förhoppningsvis kommer detta att ge framtida effekt i vår energideklaration, vilket öppnar möjligheten att både föreningen och enskilda medlemmar då kan söka så kallade ”gröna lån”.
• Vi har renoverat hissarna i A2. En av hissarna stannade under hösten och behövde bytas ut. Då båda hissarna har gemensamt system, byttes även den andra ut.
• Vi har bytt ut våra elmätare. Vi har så kallad IMD, Individuell Mätning och Debitering av elen via fjärravläsning i efterhand. Mätarna var gamla, reservdelar var allt svårare att få tag i och vissa avläsningar visade sig vara felaktiga. Vi hoppas kunna erbjuda en inloggning till varje medlem så man kan följa sin egen förbrukning över tid och i och med det påverka sina elkostnader. Kostnad 400.000 kr.
• Vatten och avlopp samt sophämtning stiger med 24%.
• Fjärrvärme stiger med 15%. Här har vi begärt medling i Fjärrvärmenämnden om den beräkningsmodell Stockholm Exergi har. Ännu oklart hur detta kommer att gå.
• Även tomträttsavgälden höjs varje år framöver.
• Övriga leverantörer av tjänster höjer också sina priser generellt med ca 3%.

Våra lån

• Föreningen har 8 lån idag. 2 lån med fast ränta och 6 lån med rörlig ränta.
• Under 2023 har föreningen tagit totalt 4 lån.
• Total lånesumma är 38.892.294 kr.

Mer detaljerade siffror kommer att redovisas i 2023 års Verksamhetsberättelse.   

Kommande projekt

• Fasadrenovering, nya dörrpartier och ny källarförrådsinredning. Ingår i samma projekt och kommer att få en beräknad kostnad på 4,5 – 5 miljoner/hus i dagens pengavärde. Skjuts fram ett eller ett par år i framtiden.
• Renovering av hissar i A4 och HT2. Trolig kostnad 2.5 miljoner.
• Värmesystemet. Undersökning pågår. Med tanke på värmeproblem i många lägenheter så måste vi kanske åtgärda i förtid (i underhållsplanen ligger detta mer än 10 år in i framtiden.) Beräknad kostnad ca 10.000 kr/radiator (element), 225 radiatorer och 15 stammar totalt per hus. En kostnad uppskattas till ca 11-13 miljoner. Risker med att vänta med åtgärder är bland annat att vattenskador kommer att öka, försäkringspremier kommer att öka och fortsatta problem med kalla lägenheter medför ökade kostnader för drift och felavhjälpande.

Styrelsen jobbar vidare med den långsiktiga, strategiska och ekonomiska planeringen för föreningen. Exakt hur vi kommer att hantera nästa års budget är för tidigt att säga. Men vi vill kunna ta hand om våra hus så att de fortsätter vara fräscha i många år framåt.