Avgiftsjustering 2025

Vi har under se senast tre åren sett stora omvärldshändelser som har inneburit förhöjda kostnader för oss som förening. Vi har höjt avgifterna 5% för både 2023 och 2024, medvetet något lägre än budgeterade kostnadsökningar med hopp om att vissa ökningar var tillfälliga. Vi ser nu att kostnadsökningar är permanenta och i efterhand skulle vi kunnat höjt något mer redan tidigare.

Som vi påpekade redan vid avgiftshöjningen förra året vill vi vara tydliga med att vår förening under de senaste åren redan har genomfört flera viktiga investeringar som renovering av tak och hissar samt fönsterrenoveringen och att vi i nuläget inte ser behov av några riktigt stora investeringar i närtid. Det finns dock vissa områden som fasader, värmesystem samt sopsystem där vi ser investeringsbehov under de kommande åren. Samtidigt är det viktig att avsätta medel för att kunna hantera framtida investeringsbehov.

Vi kommer även fortsätta att se över alla ytterligare kostnader, som fastighets- och markskötsel, tvättstugor mm, för att minska vår totala kostnadsnivå. Införandet av IMD för el fortgår och kommer att ge alla lägre kostnader.

Nedan följer en mer utförlig belysning både kring det förväntade utfallet 2024 och utsikterna för 2025. Då detta är en långsiktig kostnadsökning görs även en jämförelse med 2022 för att få ett 3-årsperspektiv för relevanta poster.

De totala driftskostnaderna för 2024 beräknas bli ~7.6 MSEK, vilket är ungefär enligt budget. Som jämförelse var det ~7.2 MSEK 2022. För 2025 budgeterar vi en ökning till ~8.5 MSEK, vilket förklaras nedan under de primära del-områdena Fastighetsskötsel, Snö och halkbekämpning, Reparationer, Planerat underhåll, El och uppvärmning, Vatten samt Sophantering nedan. 

• Utfallet 2024 för Fastighetsskötsel beräknas bli ~1.0 MSEK, vilket är något högre än budgeterat. För 2025 så budgetar vi enligt 2024 års utfall.
• Snö och halkbekämpning beräknas få ett utfall på ~0.25 MSEK för 2024 vilket är något över budget och uppskattas till samma nivå för 2025. Notera att före år 2023 så inkluderades dessa kostnader i Fastighetsskötsel i årsredovisningarna.
• Utfallet 2024 för reparationerna beräknas bli något lägre (~0.8 MSEK) än budgeterat för 2024 vilket även är lägre än den historiska nivån (~1.3 MSEK). Det är primärt problem med hissar, vatten- och värmesystem som driver kostnader. Vi har under året styrt upp så att alla utryckningar pga. hissproblem måste godkännas av styrelsen för att minska kostsamma akututryckningar på kvällar och helger.
• Kostnaderna för Planerat underhåll beräknas bli ~0.3 MSEK för 2024, vilket är klart under budget på ~0.8 MSEK. Detta beror primärt på att upphandlingen kring förbättringar av värmesystemet kommer ske under 2025. I budgeten för 2024 så hade vi hoppats starta redan under 2024.
• El och uppvärmning beskrivs tillsammans då våra elkostnader mestadels beror på värmesystemet. Vi beräknar att utfallet för 2024 blir ~2.2 MSEK vilket är ~0.3 MSEK under budget. Sammantaget är detta ~10% högre än åren före 2022. För 2025 så budgetar vi enligt 2024 års utfall.
• Utfallet för Vattenkostnader för 2024 uppskattas till ~1.3 MSEK, vilket är drygt 0.25 MSEK högre än budgeterat och vi uppskattar samma nivå för 2025. Jämfört med för 2022 är detta ~0.5 MSEK högre (+55%). För 2025 så budgetar vi enligt 2024 års utfall.
• Kostnader för Sophantering beräknas till drygt 0.4 MSEK för 2024, vilket är 0.15 MSEK högre än budgeterat. Detta förväntas fortsatt öka under 2025 till knappt 0.6 MSEK pga. pågående förändringar i sophanteringen tillsammans med Jarlabergs samfällighet.

Räntekostnaderna har stigit kraftigt under de senaste tre åren. Vi har en kombination av rörliga och bundna lån. I takt med att de bundna lånen läggs om så har våra räntor blivit högre. Utfallet för våra räntekostnader 2024 beräknas bli ~3.3 MSEK vilket är ~1.1 MSEK högre än föregående år. Utfallet 2024 är dock ~0.4 MSEK lägre än vad vi budgeterat för. Samtidigt budgeterar vi för räntekostnader på ~3.7 MSEK för 2025, men att det går ner något därefter. Långsiktigt med antagande om 2% i inflation, så är det rimligt att räkna med en genomsnittsränta på 3,0%, vilket motsvarar ~3.3 MSEK per år före amorteringar.

Under 2023 så kunde vi tillfälligt öka amorteringarna till ~5.7 MSEK, medan vi för 2024 endast amorterar ~1.3 MSEK. Långsiktigt behöver vi öka våra amorteringar till ~3 MSEK per år för att skapa utrymme för framtida renovering- och investeringsbehov i våra fastigheter. I närtid är fokus på förbättringar av värme- och vattensystemen. Men på längre sikt, räknar vi med att föreningen behöver göra stambyte om 20–30 år. Det är rimligt att halvera vår skuldsättning till dess.

Från styrelsen kommer vi även börja undersöka vilka andra möjligheter som finns för att minska skuldsättning, exempelvis konvertering av tillgängliga ytor till uthyrbara eller försäljningsbara ytor.

Sammantaget så räknar vi med att rörelsekostnaderna (före finansiella poster) för 2024 blir ~12.3 MSEK, vilket är ~0.5 lägre än föregående år. För tre år sedan var motsvarande kostnad ~11.8 MSEK, dvs lägre ökning än den totala inflationen under åren. De totala kostnaderna inklusive finansiella poster uppskattas till ~15.5 MSEK jämfört med ~15.0 för 2023. För tre år sedan var motsvarande kostnad ~12.4 MSEK. Avgiftshöjningarna för 2023 och 2034 har ackumulerat inneburit ~1.25 MSEK högre intäkter, medan våra totala kostnader ökat med ~3.1 MSEK. Vår uppskattning är därmed att vi sannolikt behöver höja avgifterna med ytterligare 5 % för 2026, dvs något högre än förväntad inflation. 

Här läser du om avgiftsjusteringen som beslutades inför 2023 - Avgiftsjustering 2023

Här läser du om avgiftsjusteringen som beslutades inför 2024 - Avgiftsjustering 2024

Styrelsen når du enklaste genom att mejla styrelsen@brf-fjadern.se