Har vi råd att bo kvar?

Har vi råd att bo kvar?

Vad händer med avgiften till föreningen i framtiden? Måste den höjas, när i så fall och med hur mycket?

Det korta svaret:

Som tidigare meddelats, så var vår målsättning att en 3% höjning / år fram till 2032 var tänkt att dels bekosta stambytet och stå för de ökade kostnader föreningen förväntades få.

Tyvärr kan vi i den rådande situationen ej ge några långsiktiga löften om eventuella höjningar då ingen kan förutspå vad som händer i närtiden.

Räntan på våra banklån kommer att öka; el, vatten, värme, sophämtning, samt alla kostnader för förvaltning och skötsel kommer att öka.

 Här kommer en längre utläggning…

Vad påverkar att föreningens kostnader ökar?

Riksbanken har nyligen höjt diskontot med en hel procentenhet. Man har flaggat för att det kommer fler höjningar inom en sexmånadersperiod. Detta påverkar både de lån som föreningen har och vad den enskilde bostadsrättsägaren har dragit på sig för att köpa lägenheten. Föreningens lån är bundna, men när de omsätts kommer räntesatsen att bli den då gällande, vilket inte kommer att bli så förmånligt som föreningens nuvarande lån.

Föreningen får nya, kraftigt höjda räntekostnader för nya och omsatta lån.

Stockholm Vatten Och Avlopp, SVOA, har meddelat att man kommer att kraftigt höja avgiften för vatten, dels beroende på strängare krav på dricksvatten (t.ex. PFAS-halten i vattnet måste ner på en lägre nivå), dels måste reningen av avloppsvatten bli effektivare.

Avgifterna för el har ökat dramatiskt under året, beroende på kriget i Ukraina och att Sverige är en del av den europeiska elmarknaden, med fyra prisområden, där område 3 (Stockholm) och 4 (Skåne) har mycket högre elpriser jämfört med område 1 (Norrland). Spotmarknaden på el är beroende av priset på naturgas, som används mycket på kontinenten för att producera både värme och el. Sabotaget mot gasledningarna mellan Ryssland och Tyskland, Nordstream1 och 2, tillsammans med att Ryssland slutat leverera gas till Europa, gör att priset på gas gått upp mycket kraftigt i Europa det senaste halvåret. Att kompensera för bortfallet av gas från Ryssland går långsamt, är mycket dyrt och kräver utbyggnad av LNG-hamnar för att ta emot flytande gas, vilket tar flera år att bygga. Utbyggd kärnkraft har en konstruktionstid på 10–15 år. Vi har en prischock på energi som är mycket svår att värja sig emot, både brist på kapacitet och effekt.

Sopavgiften till samfälligheten för sopsugen, HUA, kommer att höjas med 25% från årsskiftet.

HSB:s kostnader för driftstöd kommer att öka kraftigt p.g.a. den ökade inflationen.

Den allmänna inflationen låg på 9% i augusti och förväntas stiga till 11% vid årsskiftet.

Hyresvärdarna menar att en hyreshöjning behövs på 25% för att täcka alla ökade kostnader, men att man tar en del av kostnaden själv och går ut med ett bud om hyreshöjning från årsskiftet på 10,5%. Detta avisas kraftfullt från Hyresgästföreningen.

Avtalsrörelsen för tjänstemän och arbetare börjar dra igång under hösten för att äga rum nästa år. Redan hörs varningar att lönerna inte kommer att tillåtas stiga för att kompensera för den ökade inflationen.

Summan av alt detta är att våra utgifter som privatpersoner kommer att öka kraftigt under nästa år, när det gäller bostaden både för höjning av årsavgiften och räntehöjningar på eventuella bostadslån. men att våra eventuella inkomstökningar inte kommer att kompensera för detta.

Föreningens enda inkomster är medlemmarnas årsavgifter, garagehyra samt uthyrning till lokalhyresgäster.

Föreningen har fokus på kostnaderna för stambytet och badrumsrenoveringen, som kommer att vara avslutad till juni 2023. Vi gör vad vi kan för att hålla kostnaderna nere både i stort och smått, men innevarande budgetår 1 juli 2022 – 30 juni 2023 kommer att vara mycket ansträngt ekonomiskt. Alla framtida investeringar som kan skjutas till efterföljande år kommer att omprioriteras och om möjligt flyttas.

Om föreningens planerade inkomster inte täcker de planerade utgifterna har föreningen inget annat val än att höja årsavgiften. Annars riskerar föreningen att gå i konkurs. I så fall omvandlas våra bostadsrätter till hyresrätter och vi får bo kvar som hyresgäster, men vi har inte längre en bostadsrätt att sälja. Bostadslånen har vi kvar, men ganska säkert till en högre ränta, eftersom bostadsrätten inte länge utgör någon säkerhet för lånen.

Hur mycket kommer årsavgiften då att öka är frågan. I materialet inför stambytet 2020 (finns på hemsidan) räknade vi med en årlig höjning av årsavgiften med 2-3% per år fram till och med 2032. Denna beräkning skedde år 2020, innan vi visste om dagens ekonomiska verklighet. Vi hade då en mycket låg inflation och Riksbanken hade en negativ räntesats sedan flera år. Så är inte fallet idag.

Vad talar då till fördel att bromsa avgiftshöjningarna?

- Från den 1 januari 2024 får föreningen en lägre tomträttsavgäld jämfört med vad vi betalar idag.

- Föreningen har ett mycket förmånligt el-avtal med vår el-leverantör. Det går inte att som privatperson teckna sig ett bättre avtal med exempelvis timdebitering hos en leverantör.

- Våra kostnader för värme är mycket effektiva med fjärrvärme.

- När stambytet och badrumsrenoveringen är avslutad, kan föreningen förhandla om vår husförsäkring, där vi fått betala dyrt i självrisk för alla vattenskador som inträffat tidigare.

När kommer avgiftshöjningen?

Tidigare år har föreningen höjt årsavgiften en gång per år, från den 1 juli. Föreningen kan vara tvungen att begära en avgiftshöjning tidigare än 1 juli, och till en högre procentsats än vad vi hittills varit vana vid.

Marknadsvärdet på bostadsrätter i Storstockholm har gått ner ca 10% under året. Men det bör ske en viss kompensation när stambytet och badrumsrenoveringen är genomförd, vilket borde ge högre priser. Det är många föreningar i miljonprogrammet som inte ens har börjat fundera på stambyte, trots att deras hus från 1970-talet är byggda med samma teknik som våra hus. Att då dra igång ett stort stambyte med dagens räntor och inflation blir naturligtvis mycket svårare och dyrare än det ar varit för oss.

Vad kan man göra för att hålla nere kostnaderna och därmed höjningen av årsavgiften?

Läs separat dokument om sparåtgärder.