Hälsningar från ekonomiansvariga och övriga styrelsen

Under de senaste åren har vi alla upplevt det låga ränteläget som möjliggjort för oss att sänka våra avgifter och därigenom lätta bördan för våra medlemmar. Tyvärr har ränteutvecklingen de senaste åren varit annorlunda än förväntat. Trots att vi hoppades på en kortvarig topp förra året, har situationen utvecklats till en mer långvarig utmaning.

 

I samband med budgetarbetet inför 2023 avvaktade vi i styrelsen med att göra några drastiska förändringar för att ge ränteläget en chans att återgå till lägre nivåer. Tyvärr märker vi alla av att ränteläget istället har stabiliserats på en högre nivå, vilket är något vi som styrelse inte kan bortse ifrån. Efter en noggrann analys och diskussion inom styrelsen har vi därför beslutat att höja avgifterna med 20% (från och med 1/1 2024).

 

Avgiftshöjningen är även kopplad till ett kommande stambyte. Tidigare har stambytet i underhållsplanen legat mellan år 2040 och 2045. Efter dialog med vår förvaltare har vi i styrelsen omprövat tidsramen och övervägt att tidigarelägga det planerade stambytet med ca 10 år. Detta skulle innebära att det istället skulle bli genomföras ett stambyte mellan år 2030 och 2035. Denna ändring avseende tidpunkt för stambytet kommer kräva ökade ekonomiska resurser för att genomföra projektet på ett hållbart sätt. Även detta är beaktat i den föreslagna höjningen.

 

Driftskostnader såsom värme, el och vatten är budgeterat på samma nivåer som för 2023.

 

Vi i styrelsen förstår givetvis att en avgiftshöjning är en känslig fråga men vi tror att detta beslut är nödvändigt för att säkerställa föreningens ekonomiska hälsa på lång sikt. Med den nya avgiften kommer vi att vara bättre rustade för att möta framtida utmaningar såsom det kommande stambytet.

 

Vi uppskattar ert stöd och förståelse i denna fråga. Om ni har några frågor eller funderingar är ni välkomna att kontakta oss via e-post: info@morkullan.nu

 

Tack för er förståelse och samarbete.

 

Edit:

 

Styrelsens tillägg till ovan

Vi i styrelsen förstår givetvis att den aviserade ökningen ger flertalet frågor. Vi har nedan försökt samla svar och tydliggöranden utifrån de kommentarer som har inkommit de senaste dagarna. Vi uppskattar frågor från medlemmarna då vår ambition är att alltid vara så transparanta som möjligt utan att bli alltför detaljerade. 

 

Räntor och amorteringar

Styrelsen hade diskussioner redan för ett år sedan avseende avgiftshöjning men beslutade då att avvakta läget och se huruvida de vid det tillfället höjda räntorna avsåg en kortare tidsperiod eller om räntorna snarast skulle stabiliseras där. Vi vet nu alla att räntorna har stabiliserats på väsentligt högre nivåer. Räntekostnaderna för 2023 beräknas landa på ca 2 mkr, vilket kan jämföras med ca 0,5 mkr i räntekostnader 2020 och 2021 på en låneportfölj i ungefär samma storlek. Räntekostnaderna 2022 uppgick till 0,7 mkr med tanke på ränteökningarna i slutet av 2022.

 

Föreningen har under 2023 amorterat marginellt på lånen. Detta till följd av att inte behöva uppta ytterligare projektfinansiering avseende färdigställande av tvättstugetaket, vilket betalades i början av 2023. Styrelsen anser inte att det är hållbart att på längre sikt i det närmaste ha obefintlig amortering.

 

Föreningen har de senaste åren haft merparten eller hela låneportföljen till en rörlig ränta motsvarande STIBOR + ca 0,5%. Föreningen har haft ett lån om 8 mkr hos Nordea med en fast 2-årsränta om 0,53%. Detta lån löpte ut i maj 2023. I början på juni 2023 villkorsändrades ytterligare 28 mkr av föreningens lån som legat till rörlig ränta hos Handelsbanken. Inför detta gjordes i april 2023 en upphandling avseende dessa lån, totalt sett 36 mkr av hela föreningens låneportfölj, där Handelsbanken, Swedbank och Nordea lämnade offert. Offerterna var snarlika och räntespannen som erbjöds låg mellan 3,66% - 4,25% beroende på bank och beroende på om räntan låstes under ett, två eller tre år. Den rörliga räntan vid den tidpunkten varierade mellan 3,79% - 3,87% och Handelsbanken, där resterande låneportfölj låg, erbjöd den lägsta räntan varmed styrelsen landade i att välja den offerten. Det är en stor låneportfölj som föreningen har och styrelsen har inte velat riskera att låsa in stora lån till höga räntor på ett flertal år. Detta har gällt även rörliga lån med villkorsändringsdag under hösten 2023. I mars 2024 villkorsändras ca 9 mkr av låneportföljen och styrelsen kommer inför detta göra en bedömning av vad som vid den tiden bedöms som rimligt och mest långsiktigt gynnsamt för föreningen. 

 

Vindsprojekt

Ett eventuellt vindsprojekt där delar av vinden skulle byggas om till lägenheter har från tid till annan diskuterats i föreningen i säkert tjugo år. Arbetet har de senaste fem åren intensifierats och styrelsen har idag kontakt med en projektledare som driver projektet framåt tillsammans med styrelsen. Projektledaren ansvarar för alla tillstånd, ritningar och kommunikation med stadsbyggnadskontoret. Projektledaren fakturerar enbart föreningen för ritningarna som tagits fram för att ansöka om planbesked, samt vid en eventuell försäljning av råvinden till en byggnadsfirma. Vid en eventuell försäljning ansvarar även projektledaren för att ta in anbud från erfarna byggfirmor. Föreningen har i dagsläget fått ett indikativt positivt planbesked för att inreda 2/3 av vindarna. Dialogen fortsätter nu för att förhoppningsvis få ett positivt besked även på resterande del. Detta innan föreningen kan ansöka om bygglov själva, alternativt sälja projektet med villkor för godkänt bygglov. Styrelsen driver projektet framåt men ledtiderna hos stadsbyggnadskontoret är långa vilket gör att beskeden dröjer.

 

Föreningen har idag ca 1000 kvm råvind som vid en eventuell försäljning skulle generera mellan 40-60 miljoner kronor till föreningen, givet att hela vinden får inredas. Utöver möjligheten att sälja vinden för att minska låneportföljen finns också andra ekonomiska och praktiska delar att beakta. Exempel på detta är att större lägenheter med nuvarande lagar skulle kräva att hiss går hela vägen upp till lägenhetsdörren vilket skulle vara väldigt kostsamt. Styrelsen förespråkar därför mindre lägenheter, för vilka detta lagkrav inte appliceras. Föreningen kan inte bara ta bort förrådsutrymme för lägenheterna utan lägenheter som idag har ett förrådsutrymme måste erbjudas ett nytt förrådsutrymme även om det må vara mindre. Det måste därmed beaktas var dessa förrådsutrymmen skulle kunna placeras liksom kostnad för att iordningställa dessa. En positiv aspekt är att föreningens intäkter skulle öka i och med fler lägenheter samt att vinden isoleras vilket skulle minska energiförbrukningen. Viktigt att notera är att en föreningsstämma behöver godkänna en avyttring av vinden då det är en större förändring av fastigheten.

 

Stambyte

Tidigt 1990-tal gjordes stambyte från våning 1 och uppåt i vår fastighet. Dock gjordes inga stambyten på bottenvåningarna även om badrummen där renoverades. Stammarna i källarplan byttes inte heller. Anledningen till detta vet varken vi i styrelsen eller vår förvaltare. 2012 genomfördes ett stambyte för källarplan och badrummen på bottenvåningen och något år senare genomfördes s.k. relineing  av stråken i marken ut till gatan.

 

Det har nu gått drygt 30 år sedan stambyte skedde på våning 1 och uppåt. Föreningen har de senaste åren vid några tillfällen haft problem med avlopp såsom stopp etc. Vår förvaltare har därför lyft behovet av att utvärdera ett tidigare stambyte. 

 

Ett nytt stambyte behöver därför planeras för inom de närmaste ca 10 åren, vilket är en tidigareläggning med ca 10 år. Att avvakta för länge med ett stambyte skulle kunna resultera i kommande vattenskador vilket vi så klart alla vill undvika. Styrelsen har som målbild att under 2024 bilda sig en bättre uppfattning avseende ett eventuellt stambyte samt utröna huruvida s.k. relineing av föreningens rör skulle kunna vara ett alternativ och därmed skjuta ett stambyte kanske ytterligare 20-40 år framåt i tiden. 

 

Avslutningsvis arbetar styrelsen löpande med förvaltning och underhåll. Tyvärr har flertalet styrelseledamöter de senaste åren flyttat från föreningen, vilket resulterat i flera ledamotsvakanser. Nuvarande ledamöter vill därför uppmana föreningens medlemmar att överväga en plats i styrelsen då vi med fler personer och krafter i styrelsen framgent även skulle kunna driva flera frågor parallellt. 

Den som är intresserad av att veta mer om styrelsearbetet får gärna kontakta styrelseledamöter eller valberedningen för frågor.