Exploatering av vindar och källare

Senaste nytt

2023-10-30

Under hösten 2023 har föreningen fått ett (indikativt) positivt planbesked från Stadsbyggnadskontoret att inreda delar av föreningens vindar baserat på de ritningar vår konsult tagit fram. Vi inväntar dock fortfarande besked för hela vinden. En detaljplanändring krävs för att föreningen ska kunna ansöka om bygglov och sedan eventuellt inreda vindarna. Efter fullständigt planbesked är nästa steg att ansöka om bygglov för att inreda vindarna. Detta kommer sedan tas upp på en extra stämma där föreningens medlemmar får ta ställning i frågan. 

2023-03-23

Under 2022 har föreningen, med hjälp av anlitad konsult, inlämnat en ansökan om planändring till stadsbyggnadskontoret. Detta gjordes i slutet av 2022 och svar förväntas under 2023. När detta kommer styrelsen tillhanda kommer beslut fattas för hur processen ska fortskrida.

2021-04-16

Styrelsen har under 2020 anlitat en fastighetskonsult med specialkompetens inom råvindsförsäljning och råvindsförädling som kan driva vindsprojektet i samarbete med styrelsen. Eftersom projektet är av stor betydelse för föreningen och kräver expertutlåtande från flera instanser kommer förenings konsult genomföra nödvändig planändring, ta fram ritningar, söka bygglov och andra erforderliga tillstånd som krävs för att driva projektet framåt. Vid ett godkänt bygglov kommer konsulten även bistå föreningen med att inhämta och presentera anbud från olika byggentreprenörer som är intresserade av att köpa råvindarna och exploatera dessa. Föreningen har därmed stora möjligheter att välja rätt byggentreprenör som möter föreningens intressen. I detta skede har nya ritningar tagits fram för att optimera ytorna och utformningen på de potentiellt nya lägenheterna. Nästa steg under 2021 är att ansöka om planändring samt bygglov från stadsbyggnadskontoret. Boende på våning 5 kommer att ha möjlighet att förvärva yta för etage från den byggentreprenör som styrelsen väljer att upplåta råvindarna till. Detta beräknas tidigast ske inom 1-2 år.

2020-02-10
Styrelsen har tidigare beslutat om att söka bygglov för inredning av vindarna. Då styrelsen har bedrivit - och ännu gör så - flertalet stora projekt de senaste åren har inte tid funnits att driva igenom ett nytt bygglov. Samtidigt har det skett en förändring vad gäller stadsbyggnadskontorets förhållningssätt till inredning av vindar i innerstaden. Syftet med föreningens ansökan om bygglov har initialt varit att få frågan om mindre avvikelse mot detaljplanen genom inredning av vindar till bostad prövad av stadsbyggnadskontoret. Genom nya politiska inriktningar i staden beviljas numer generellt sådana bygglov alltid i syfte att öka bostadsbyggandet i innerstaden. Syftet med föreningens bygglovsansökan är därför inte längre aktuellt. Styrelsen kommer under kommande år med bakgrund av erfarenheter i de senaste årens projekt se över helheten av ett vindsinredningsprojekt med fokus på hur projektet kan bedrivas.

2018-09-03
Föreningen ansöker om ett bygglov i ett steg för att utreda huruvida det är möjligt att lyfta inredningsförbudet som råder på vår fastighet. I utredningen ingår frågor som att utreda brandsäkerhet och tillgänglighet, vilket är krav som stadsbyggnad ställer krav på för att bygglovet ska gå igenom.

2017-07-20
Styrelsens representanter har träffat Stadsbyggnadskontoret tillsammans med arkitekten Helena Willman för att titta vidare på Ansökan om detaljplaneändringen. Helena Willman har tidigare ritat på vår fastighet och har en bra dialog med stadsbyggnadskontoret. Stadsbyggnadskontoret var inte förtjust i nedsäkningen av marken. Däremot kunde Stadsbyggnadskontoret tänka sig titta närmare på vindsinredning och källare om föreningen kunde presentera ett vettigt förslag. Tjänstemannen på stadsbyggnadskontoret tyckte inte att föreningen skulle fokusera för mycket på detaljplanen, utan om föreningen presenterar ett förslag med vettiga bostäder var rådet från stadsbyggnadskontoret att försöka med ett bygglov, dels för att samma frågor skulle prövas som vid en detaljplaneansökan, samt att det skulle vara billigare och effektivare. Bostadsfrågan är en så pass viktig fråga för kommunen att om det går att skapa vettiga bostäder kan ett bygglov gå igenom som en mindre avvikelse. Syftet med ansökan är att se vad vindsytan och ev källarytan kan vara värd i en kalkyl så föreningen sedan kan ta ställning hur vi ska gå vidare. När Helena Willman tagit fram ett ritningsförslag och bollat den med Stadsbyggnadskontoret, kommer det hållas ett informationsmöte. Det kommer naturligtvis krävas ett stämmobeslut innan föreningen kan förädla ytorna.

2017-02-15
Stadsbyggnadskontoret ger negativt förhandsbesked främst på grund av sänkning av marknivån mot Valhallavägen och Surbrunnsgatan. Se dokument längst ned på denna sida.

2016-04-27
Föreningsstämman beslutar att ansöka om detaljplanändring enligt bilagt förslag. Se dokument längst ned på denna sida.

Bakgrund

Två intressegrupper satte igång varsina projekt

Det finns två intressegrupper i föreningen som har tittat på möjligheten för föreningen att sälja råytor för att bygga ut befintliga lägenheter:

• Vindsgruppen består av vissa medlemmar på översta våningen som är intresserade av att köpa råvind för att utöka sina lägenheter uppåt till etage.
• Källargruppen består av vissa medlemmar på bottenvåningarna i uppgång N-F som är intresserade av att köpa råyta i källaren för att utöka sina lägenheter nedåt till etage.

Synergieffekter innebär hopslagning under styrelsens taktpinne

Styrelsen ser att dessa exploateringar dels kan leda till synergieffekter men även att det är viktigt att titta utifrån en helhet. En förutsättning är att alla medlemmar gynnas av dessa projekt samtidigt som vi värnar om det kulturhistoriska värdet i huset. För att det ska vara möjligt krävs det att föreningen och därmed styrelsen håller i taktpinnen. Från föreningens sida finns det även andra aspekter att ta hänsyn till som t.ex. besparing av uppvärmningskostnader via isolering av vind, ordning och rättvisa kring storlek och placering av förråd samt en aktuell detaljplan. Därför kommer styrelsen att titta på dessa projekt tillsammans.

Ny detaljplan är första steget

För att skapa de bästa förutsättningarna och se till att få det bästa priset för föreningens sida för råytan krävs det att vi har en bra detaljplan. I dagsläget innehåller den en del oklarheter och hinder där en del av befintlig byggnad ligger på prickad mark samtidigt som inredning av vindsvåningarna inte är möjlig. En ändring skulle kunna ge föreningen ett högre försäljningspris för råytorna på vinden och källaren än vad föreningen kan få idag. Samtidigt innebär en generösare detaljplan att fler alternativ till placering av förråden kan utredas. Att ändra detaljplanen innebär inte med automatik att projekten blir av utan lägger en ram för hur resultatet skulle kunna se ut med hänsyn tagen till Stadsbyggnadskontorets syn på föreningens fastighet. 

Det stora beslutet kommer senare

Först efter en eventuell detaljplaneändring kan föreningen ta ställning till om vi vill genomföra projekten eller inte utifrån de underlag som då kommer att presenteras. Det finns många parametrar att besluta ifrån och vi är inte där i dagsläget.

Finns jävssituation i styrelsen?

Att avgöra vad som är negativt och vad som är positivt, samt att ta fram underlag för sådant avgörande, kan påverkas av jäv. Styrelsen ser väldigt allvarligt på jäv och arbetar för att undvika det i alla frågor. Stämman beslutar i frågor om att sälja råyta och även flytt av förråd. Det slutliga avgörandet om att eventuellt påbörja vindsbyggnation eller källarbyggnation görs av medlemmarna på föreningsstämma.

FAQ

Vad innebär det att Vinds- Källarprojektet gynnar hela föreningen?

Det innebär att förtjänsterna måste bli mer än kostnaderna. En spekulativ lista på vad som påverkar i negativt och positivt hänseende:

Positivt:

• Intäkter från försäljningen (kapitalinsats).
• Betydligt bättre värmeisolation på vinden sänker föreningens uppvärmningskostnad.
• Det blir mer boyta att ta in månadsintäkter för, dvs. möjlig sänkning av allas månadsavgift per kvadratmeter (etagebyggarnas totala månadsavgift kan höjas då de får fler kvadratmeter i sina lägenheter).
• Nuvarande vindsförvaring är en brandfara och i behov av upprustning.
• Ordning på förråden. Vissa medlemmar har lyckats besitta flera förråd, andra har mycket mindre förråd än vad andra har. Generellt har vi fler förråd än lägenheter.

Negativt:

• Kostnader för att bygga om vind till boyta.
• Byggstök under tiden för byggnationen.
• Det blir mer boyta att värma upp.
• Kostnad för att göra i ordning nya förrådsplatser.
• Mer jobb för förtroendevalda.
• Omständligt att flytta sina prylar till nytt förråd.
• Oväntade problem och riskfaktorer.

Oklart:

• Nya förvaringslösningen kan vara bättre/samma/sämre. Det undersöks om det går att bryta tillräckligt mycket sten för att lägga dem i kulverten som går runt under hela huset, likt cykelrummet.
• Mycket gammalt bråte att rensa ut. Uppskattningsvis 30 förråd på vinden är idag fyllda med saker från personer som flyttat ur föreningen, eller använder mer än ett förråd. Det är okänt exakt vilka då det är oklar relation mellan förrådsnummer och lägenhetsnummer.

Ej acceptabel påverkan:

• Ingrepp som försämrar bostadsrättsföreningens långsiktiga värden, exempelvis det kulturhistoriska värdet.

Måste samtliga bostadsrättsinnehavare skriftligen ge sitt tillstånd för vindsbygge?

Nej. Bygget beslutas på föreningsstämma vilket ”endast” kräver närvaro och röstmängd enligt stadgarna.

Ska föreningen sälja vindsutrymmena till någon utanför föreningen?

Några möjliga alternativ är:

• Isolera vinden, vilket sänker föreningens enorma uppvärmningskostnad.
• Samtidigt byta de 1-30 kvm stora träförråden till mer inbrottssäkra troaxburar av passande storlek.
• Bygga etagevåningar till intressenter på nuvarande översta våningen.
• Bygga lägenheter till försäljning på öppen marknad, vilka kanske kan byggas ihop av intressenter på nuvarande översta våningen.

Efter dessa förslag har arbetats fram, kommer styrelsen göra en rekommendation om vilket som är mest gynnsamt för hela föreningen och alla medlemmar, vilket kommer gå upp för röstning på föreningsstämma. Dessa alternativ är först möjliga att utreda först när detaljplanen är bestämd på ett tydligt sätt. Först då kan man fasställa vad som är möjligt att genomföra på ett säkert sätt utan att riskera stöta på problem i bygglovsfrågor och onödiga processer.

Vad sker med de vindsutrymmen ovan lägenheter vars lägenhetsinnehavare inte är intresserade av att köpa utrymmet?

Det beror helt på vad utrymmet planerats att användas till. Om etagebyggande är det mest fördelaktiga sättet att nyttja vindsytan för föreningen, och tillräckligt många köpare finns, då kommer planytan delas upp bland köparna efter högsta bud och byggnadsteknisk möjlighet — etagevåningarna måste såklart vara sammanhängande och rimliga i utformandet.

Hur mycket beräknas ersättning av minskat marknadsvärde för lägenheter med vindskontor uppgå till?

Alla lägenheter i föreningen har idag vindsförråd. Om förråden görs om eller flyttas till källaren kommer alla medlemmar fortfarande att ha förråd.

Har styrelsen rätt att besluta om ansökan om ändring av detaljplan utan stämmobeslut? Har styrelsen rätt att besluta om exploatering av vind och källare utan stämmobeslut?

Det krävs två stämmobeslut för att exploatera vind och källare i följande ordning:

1. Beslut om ändring av detaljplan, dvs förutsättning för att kunna ansöka om bygglov på vinden.
2. Beslut om hur utrymmet skall exploateras, till vem det skall säljas, bygglovsansökan, flytt av förråd osv.

För att ta fram underlag till dessa beslut krävs arbete, och det arbetet kan och har styrelsen tagit på sig att börja försöka utföra, då vinsten för föreningen misstänks kunna vara betydande.

Hur lång tid kan en eventuell förändring av detaljplanen förväntas ta och vad kostar det?

Hur lång tid detaljplaneändringen tar beror på hur lång tid ansökan får stå i kö hos stadsbyggnadskontoret men räkna med 2-3 år. Kostnaden beräknas bli 150-200 tkr.

Har styrelsen fått en uppskattning av sannolikheten att få ändringen av detaljplanen godkänd?

De arkitekter som tittat på byggnaden tror att det är möjligt att få tillstånd att inreda vindar. Hur utformningen sedan kommer se ut är dock oklart då det kräver en tätare dialog med Stadsbyggnadskontoret och får bli en del av detaljplanearbetet. Att få igenom ändringen för den del som står på prickad mark torde inte vara svår.

Hur mycket beräknas kostnaden för beräkning av nya andelstal uppgå till?

Kostnaden bedöms uppgå till en bråkdel av övriga kostnader.

Har styrelsen upprättat eller låtit upprätta någon kostnadskalkyl? När kan den i så fall tillgängliggöras för medlemmarna?

Först när detaljplanen är tydlig och klar är det lättare att göra en projektering och se vad som kan byggas och vad det kommer att kosta. En sådan kostnadskalkyl kommer presenteras och offentliggöras för medlemmarna inför stämman och då vi kan sätta ramen för projektet.

Har styrelsen upprättat eller låtit upprätta ritningar? När kan den i så fall tillgängliggöras för medlemmarna?

Några ritningar har inte upprättats, det ingår i det senare skedet efter att vi har en detaljplan. I detaljplanearbetet kommer grova skisser tas fram för hur det ska se ut, men det kommer göras i samarbete med Stadsbyggnadskontoret.  Risken med att ta fram ritningar i dagsläget innan detaljplanen är tydlig är att föreningen drar på sig onödiga kostnader. Därför är det bättre att göra detta tillsammans med Stadsbyggnadskontoret. Mer detaljerade ritningar blir först aktuella om föreningen kommer så långt som att det ska läggas fram ett förslag till stämman om försäljning av råyta.

Vem är kvalitetsansvarig?

Kvalitetsansvarig presenteras i samband med att beslut fattas om bygglov.

Kontakt

För att kontakta föreningsmedlemmarna i intressegruppen: vind@morkullan.nu

För att kontakta styrelsen i denna fråga: info@morkullan.nu