Insats eller andelstal som grund för årsavgift?

Från insats till andelstal

När en bostadsrättslägenhet upplåts för första gången ska en insats betalas till bostadsrättsföreningen. För den löpande verksamheten har också bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en löpande avgift, en årsavgift, som brukar betalas varje månad.

Utöver det kan pantsättningsavgift, överlåtelseavgift och upplåtelseavgift tas ut om det anges i stadgarna. Upplåtelseavgiften ger bostadsrättsföreningen möjlighet att få en marknadsmässig ersättning när upplåtelsen av en bostadsrätt sker i efterhand, exempelvis vid inredning av vindar. Upplåtelseavgiften är mellanskillnaden mellan insatsen och marknadsvärdet.

Traditionellt sätt har årsavgifterna fördelats utifrån insatsernas storlek. Inom nyproduktionen har man numera gått över till att fördela avgifterna efter andelstal. Skälet är att det då är möjligt att ta ut en högre insats för lägenheter med ett högre marknadsvärde. Lägenheten på markplan har exempelvis en lägre insats än den med sjöutsikt. Genom att då ha andelstal som grund för fördelningen av årsavgifterna kan de här lägenheterna ändå ha samma andelstal och får på så vis bära lika stor del av föreningens löpande kostnader. Det kan de inte om insatserna ligger till grund för beräkningen.

Skäl att ändra beräkningsgrund för årsavgifterna

Även i befintliga bostadsrättsföreningar kan det finnas skäl att ändra beräkningsgrund för årsavgifterna. Om en bostadsrättsförening till exempel bygger balkonger eller upplåter råvind för att inreda som bostadsrätter kan det underlätta att byta från insats till andelstal.

I många fall kan andelstal vara mer flexibelt, men det är inte alltid så. Kontrollera gärna med en jurist hur det ser ut i er specifika situation.

I äldre ekonomiska planer finns ofta en kolumn som heter andelstal. Den är inte ett andelstal som ska ligga till grund för beräkning av årsavgiften. Det andelstalet visar istället respektive bostadsrättslägenhets andel av den totala produktionskostnaden.

Definition av begreppen

Som framgått ovan kan årsavgifterna i bostadsrättsföreningar ha olika beräkningsgrunder. Förutom de vanligaste som är insats och andelstal finns också andra fördelningsgrunder. Ett exempel är area, även om det är mindre vanligt.

Ordet andelstal kan ha många olika betydelser, vilket kan skapa otydlighet. Ibland används det som benämning på en lägenhets insats i förhållande till det totala antalet insatser i föreningen. Ibland avser man ett andelstal som särskilt tagits fram för att beräkna årsavgiften. Det har inte något samband med vilken insats lägenheten har.

Vi rekommenderar att samlingsnamnet på den beräkningsgrund som föreningen har för att räkna fram årsavgifterna benämns fördelningsgrund. Begreppet fördelningsgrund blir därmed ett samlingsbegrepp och ordet andelstal kan användas när föreningen har särskilda andelstal för beräkning av årsavgifterna.

Andelstal i de nya stadgarna

I HSBs normalstadgar 2011 och 2023 är utgångspunkten att särskilda andelstal ligger till grund för fördelningen av årsavgifterna. För de föreningar som har insatser som grund finns det en färdig skrivelse så att normalstadgarna kan anpassas.

(I 2003-års stadgar var insatsen utgångspunkten för att beräkna årsavgifterna. Det måste ni uppmärksamma om ni vill byta från 2003-års stadgar till 2023-års normalstadgar för HSB.)

Det framgår av bostadsrättsföreningens stadgar om en bostadsrättsförening har insats eller andelstal för beräkning av årsavgiften. Läs den bestämmelse som avser avgifter till föreningen, se nedan. Om ordet andelstal står har föreningen andelstal som grund för beräkning av årsavgifterna. Om det inte står är det insatsen som är grund för fördelningen.

Det är möjligt för föreningar med äldre stadgar och med insats att gå över till 2023-års stadgar och byta till andelstal som beräkningsgrund. Det som krävs är att nya andelstal antas av föreningsstämman. Eftersom de baseras på insatserna påverkar de inte årsavgifternas fördelning. Däremot krävs det som vanligt vid stadgebyte två på varandra följande föreningsstämmor, med den skillnaden att vid andra stämman krävs en majoritet om tre fjärdedelar istället för två tredjedels majoritet. Skälet är att Bostadsrättslagen kräver särskild majoritet om tre fjärdedelar av de röstande på stämman när stadgarna som anger hur årsavgifterna beräknas ska ändras.

När grund för beräkning av årsavgiften ändras måste också bestämmelsen för fonder, som gäller avsättning till inre fond, anpassas.