Andrahandsutyrning

Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet enligt 7 kap 10 § Brl, så kallad ”andrahandsuthyrning” 

Från föreningens sida önskar vi att du bor i din lägenhet. Bostadsrättföreningen består av medlemmarna och bygger på att alla deltar aktivt till föreningens väl och nytta. Det är en viktig förutsättning för en väl fungerande bostadsrättsförening.

Vad är en andrahandsupplåtelse?
En andrahandsupplåtelse är när någon annan än du självständigt använder din lägenhet. Detta gäller även om du lånar ut lägenheten till någon i den närmaste familjekretsen. Det krävs inte heller att du tar betalt av den som använder lägenheten.

När kan du hyra ut din bostadsrättslägenhet?
Bostadsrättslagens 7 kapitel 10 § styr hur du kan hyra ut din bostadsrättslägenhet. I lagen anges att det skall finnas så kallade beaktansvärda skäl som grund för uthyrningen. Det kan t.ex. vara vård av anhörig på annan ort, studier, samboboende ”på prov”, sjukdom eller annat beaktansvärt skäl. Styrelsens tillstånd krävs dock alltid innan andrahandsupplåtelse.

Hur länge kan du hyra ut din bostadsrättslägenhet?
Längden på uthyrningen beror på vilket skäl till uthyrningen. Styrelsen kommer att ange för hur lång tid uthyrningen kan pågå. Flyttar hyresgästen i förtid ska styrelsen meddelas detta så att tillståndet för andrahandsupplåtelse återkallas. Innan eventuell ny uthyrning skall en ny skriftlig ansökan göras till styrelsen med den nya hyresgästens uppgifter. Förbrukad uthyrningsperiod räknas av i det nya tillståndet.

En beviljad andrahandsupplåtelse kan i vissa fall förlängas. Ny ansökan skall lämnas till styrelsen i god tid för behandling. Föreningens policy är att en förlängd andrahandsupplåtelse maximal får pågå i ett år med vissa undantag.

Ansökan om andrahandsupplåtelse
Om du önskar att ansöka om tillstånd för andrahandsupplåtelse så fyll i blanketten som finns hos visevärden och lämna den i visevärdens brevlåda. Du skall lämna uppgift på anledningen till uthyrningen, vilken period uthyrningen gäller och vem som är hyresgäst. Styrelsen kommer att behandla ansökan på nästa styrelsemöte (infaller en gång i månaden undantaget juli) så var ute i god tid med din ansökan. Tänk på att skriva under blanketten och om det finns ytterligare delägare att denna också skriver under.

Beslut
Styrelsen kommer skriftligen att ge dig besked om beslutet på din ansökan. I beskedet kan även villkor för uthyrningen att anges. Om du är missnöjd med beslutet kan du begära att Hyresnämnden prövar frågan. Du ansöker själv om prövning hos Hyresnämnden. Tänk på om du ändå hyr du ut lägenheten utan styrelsens samtycke har du förverkat nyttjanderätten till lägenheten.

Skriftligt hyresavtal och avtal om bortförhandlat besittningsskydd bör upprättas mellan bostadsrättsinnehavaren och hyresgästen. Föreningen önskar att kopior på dessa skall lämnas in innan inflyttning.


Några saker att tänk på när du gör en andrahandsupplåtelse

Dina skyldigheter mot föreningen under uthyrningen
Bostadsrättsinnehavarens skyldigheter gentemot föreningen kvarstår även vid en uthyrning. Med andra ord så gäller det att hyresgästen informeras om vad som gäller i föreningen och att denna följer uppmaningar från styrelsen på samma sätt som bostadsrättsinnehavaren skulle ha gjort. Du som hyr ut svarar solidariskt med hyresgästen mot föreningen för eventuella skador, kostnader och/eller förluster som föreningen drabbas av på grund av hyresgästen eller gäst till denna.

Uthyraren har ansvaret
Den som hyr din lägenhet i ”andra hand” blir din hyresgäst och du blir hyresvärd. Med andra ord så skall du följa lagar och regler som vilken hyresvärd som helst.

Uthyraren har ansvar för lägenheten och att avgifter betalas i tid till föreningen.
Föreningen rekommenderar att du använder autogirofunktionen, betalar avgiften själv till föreningen och låter hyresgästen betala hyresbeloppet till dig. Då undviks problem med försenad eller utebliven avgiftsinbetalning med påföljande förseningsavgifter och andra kostnader. Önskas avgiftsavisering till annan adress än bostadsrätten så ansök om e-faktura hos HSB via din internetbank. 
Om hyresgästen inte sköter lägenheten eller stör grannar kan du säga upp honom eller henne, eller riskerar du själv att få en skriftlig varning och/eller bli uppsagd av föreningen.

Skälig hyra
Hyresvärd och hyresgäst är fria att komma överens om hyrans storlek. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.
Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om bostaden nyligen köpts kan köpeskillingen ge en god indikation om marknadsvärdet.
Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.
Läs mer om detta på Hyresnämndens hemsida samt Regeringinges webbplats (se under länkar).

Skriv kontrakt
Föreningen ser det önskvärt och för allas säkerhet att det skrivs ett avtal mellan parterna. Till exempel hyrestid, hyra och andra ersättningar som kan bli aktuella (till exempel telefon-, internet- och elkostnader) ska finnas med.  Om det finns mer än en hyrestagare, skriv in att de är solidariskt betalningsansvariga för hyran.
Olika avtalsblanketter finns tillgängliga på Internet eller i pappershandeln.

Besittningsskydd
Hyresgäster som har träffat avtal om att hyra en bostadsrättslägenhet i ”andra hand” saknar helt besittningsskydd.
Undantag finns dock, t.ex. om en bostadsrättshavare upplåter två lägenheter (till exempel var sitt rum till två inneboende) saknar hyresgästen i den första upplåtelsen helt besittningsskydd medan hyresgästen i den andra upplåtelen får besittningsskydd enligt hyreslagens regler när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd.  Upplåter bostadsrättshavaren tre eller fler lägenheter (uthyrning av enskilda rum räknas som lägenheter enligt ovan) handlar det normalt om uthyrning i näringsverksamhet och då gäller hyreslagens regler för samtliga upplåtelser.

Vid tillfälle att hyreslagens regler gäller rekommenderar Föreningen att man avtalar bort rätten till förlängning av hyreskontraktet, det så kallade besittningsskyddet. Detta görs på separat blankett, se vidare på Hyresnämndens hemsida för mer information hur detta görs och vilka regler som gäller.

Uppsägning av hyresavtal
Hyresgästen har rätt att, oavsett den avtalade hyrestiden, säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.
Hyresvärden har rätt att, oavsett den avtalade hyrestiden, säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.
Notera att vid de tillfällen vid uthyrning då hyreslagstiftningen gäller så sker uppsägning enligt denna lag, se vidare på Hyresnämndens hemsida.
Föreningen förutsätter att hyresgäst ska, utan extra anmodan från styrelsen, avflytta senast vid hyreskontraktets utgång.

In- och utflyttningsbesiktning/inventarielista
Styrelsen rekommenderar att man alltid gör en skriftlig besiktning av bostaden vid in- och utflyttning så att eventuella skador eller andra anmärkningar noteras, detta ansvarar bostadsrättsinnehavaren för. Hyrs bostaden ut möblerad så bör även en inventarielista upprättas över bohaget.

Förbrukningsavgifter
Läs av elmätare, eventuell telefon eller annan utrustning vid in- och utflyttning. Elförbrukningen och internetanslutning kommer som vanligt debiteras över avgiftsavin till bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsinnehavaren reglerar själv, om så avtalats med hyresgäst, dessa avgifter mot hyresgäst.

Pantsättning/lån
Tänk på om din bostadsrätt är pantsatt (belånad) så kräver vissa långivare att de skall godkänna andrahandsupplåtelsen. Risken finns annars att långivaren kan säga upp ditt lån till omedelbar betalning.

Försäkringar
Tänk på att försäkringar i samband med andrahandsupplåtelser är en komplicerad fråga. Föreningen rekommenderar att både bostadsrättsinnehavaren och hyresgästen kontaktar sina försäkringsbolag vad som gäller.

Adress
Föreningen godkänner inte att tillfälliga klisterlappar, skyltar eller liknande med namn monteras på dörrar och postfack. Meddela hyresgästen att denna skall lägga till c/o-adress till sina vanliga adressuppgifter.

Skatt på hyresintäkt
Tänk på att hyresinkomster är skattepliktiga och skall deklareras.

Hämta blankett hos visevärden och lämna blanketten i brevlådan.

Beslut tas på nästkommande styrelsemöte